概要：

• 新冠疫情对写字楼市场的全面影响毫无疑问在2季度最为明显，全美市场去化量为-2150万平尺，与2009年经济危机期间市场低谷季度去化水平的 -2120万平尺持平；

• 虽然在二季度市场去化量为负且数字很大，但这一规模仅为2001年2季度市场去化量-4120万平尺的一半；

• 全美市场负去化量的70%在加州、德州及纽约大都会区。以上区域总计占全美写字楼库存规模的43%；

• 二季度写字楼出租与去年同期下降44%，因此导致二季度全美写字楼整体空置率上升70个基点，季度空置率达13%；

• 转租面积仅占全部可出租面积的2.7%，与1季度相比上涨30个基点，达到2010年以来的高点；

• 虽然空置率上升，平均要价与1季度相比上涨0.3%，与去年同期相比上涨3.7%，上涨到$35.54/psf

1.市场供需

二季度市场去化量为-2150万平尺，为2001年3季度最大市场去化-4120万平尺以来市场最低点，与2009年全球金融危机期间的最低水平-2120万平尺的水平持平。停滞的租赁活动、增加的供给及不断增加的转租面积，共同导致市场的最大跌幅。

2.2020二季度写字楼市场去化量为负区域

二季度市场去化为负的几个主要区域为：加州，德州及纽约大都会区，合计占比72%；

西南区域只有奥兰多一个市场排名在去化量为负的前20名。

3. 2020年二季度市场去化量为正区域

在二季度市场去化量为正的区域在西南部、中西部及华盛顿特区。

4. 大都会区写字楼空置率

圣何塞是全美写字楼最活跃的市场，空置率仅温和上涨；

费尔菲尔德二季度空置率增幅最大，接近3个百分点，旧金山紧随其后空置率上涨2.3%；

虽然空置率有所上涨，旧金山的写字楼空置率仍为全美第二低，为7%。

5. 市中心与郊区写字楼空置率对比

二季度市中心写字楼空置率上涨80个基点至11.4%，而郊区写字楼空置率上涨60个基点至13.8%，二者空置率水平目前仍低于2009年经济危机期间的最高水平；

虽然市中心写字楼库存占全部库存的35%，但市中心的写字楼负去化量占全部去化量的44%。

6. 转租写字楼占全部待租写字楼比例

二季度在全美10大写字楼市场，转租写字楼面积上涨12%；

转租面积仅占全部可出租面积的2.7%，与1季度相比上涨30个基点，达到2010年以来的高点。

7. 全美区域写字楼空置率

8. 全美都会区写字楼租金增幅与空置率

虽然空置率上升，平均要价与1季度相比上涨0.3%，与去年同期相比上涨3.7%，上涨到$35.54/psf；

租户和业主之间对租金的预期已经产生了明显分歧；

许多市场报告表明业主的让步不断加大，反映了租金要价下行的压力不断上涨。

9. 2020年2季度全美十大写字楼市场要价

与去年同期相比，全美十大写字楼市场中有九个租金要价上涨，涨幅从曼哈顿的1.3%到亚特兰大的5.2%不等，休斯顿略有下跌0.2%；

在某些特定区域，与去年同期相比，市中心租金略有下调，包括旧金山、曼哈顿中城及休斯顿。

主要数据来源：CBRE

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