美国时间6月19日，万国置地总裁史锐雪涉嫌以Coachella Valley酒店公寓项目开发为名欺诈、挪用中国投资人资金，被FBI在洛杉矶Arcadia市家中逮捕。

在2015年至2018年期间，史瑞雪以在Coachella Valley投资开发棕榈泉项目招募来自中国的投资者。根据宣传介绍，项目是一个拥有207个单位的豪华公寓和酒店大楼，共有95,000平方英尺的会议设施，游泳池，水疗中心，健身中心和其他设施。项目分为一期和二期。第一期公寓项目，每套公寓总金额约为40余万美元，首付40%，其余60%可贷款。包租20年，每月固定收益为总房款的1%（即年化12%），20年后以原价回购。第二期每套公寓总金额约为50万美元。

根据万国置地宣传，棕榈泉项目应于2016年4月开工。第一期客户从2017年1月1日起开始返还租金，第二期客户从2017年7月开始返租金。然而到2017年下半年，承诺的租金收益未能兑现，彼时项目还没有开工，所以根本不存在什么租金收益。

据报道，万国置业宣传在Coachella山谷购买了一块47英亩的土地做开发，然而实际上只购买了20英亩。同时欺骗投资者称该项目已获得项目开发所需的政府批准许可，但事实上并未获得。还向投资者发送了伪造的照片显示项目正在建设中，而实际上该项目从未动工，截止目前还是荒地一片。

加州洛杉矶棕榈泉项目现状

根据银行记录显示，史锐雪将投资人的资金转入了她的个人帐户，并挪用了其中很大一部分钱自用。如她用220万美元的投资者资金支付给一家提供豪华旅行和礼宾服务的公司，使用将近29万5千美元用于购买两辆梅奔驰汽车，以及数十万美元用于购买衣服以及在比佛利山庄、法国、泰国和中国的用餐和酒店住宿花销。

此事见诸媒体之后，在海外房产投资圈引起了不小的震动。因为这家企业曾经在业内风光无限，长期邀请多位知名财经专家及主持人为其站台，曾经还与胡润百富合作冠名发布万国置业《2017中国高净值客户海外置业展望》白皮书。 

通过以上报道我们不难看出万国置地虚假宣传时的“三板斧”，正是这三板斧“砍晕”了许多普通投资者，使其蒙受损失。

一是名人专家站台；由于名人、专家为公众人物，在自己某一领域为意见领袖具有一定权威性。但名人专家站台是出于商业目的，具有一定的误导性，特别是对不具备专业投资知识的普通投资者而言。近年来此类事件频发，如E租宝批捕的人员名单中就有某知名经济学家，此外影视明星、学者专家为P2P等投资机构站台的案例屡见不鲜，但这些平台往往善终者鲜。

二是巨额市场推广；万国置业之所以引人关注，与其前期花巨资请诸多财经专家站台有关。我们从某万国置地前职员处获悉，其聘请某财经平台整体包装宣传的打包费用在3000万人民币。这么大一笔市场费用从何而来？是否挪用投资者资金？

一个品牌，是需要时间的沉淀，业绩的证明，市场的认可，投资者的信赖。而不是单纯请几个所谓的专家站台，媒体上大笔投放广告，这样反而增加了巨大成本，最终转嫁投资者。曾经有十余家互金平台花重金在央视投放过广告，如翼龙贷曾经大手笔3.7亿拿下央视广告标王，如此巨大的成本谁来买单？但不幸的是上过央视的平台善终者少，以致坊间形成一个“央视广告定律”。

三是超高收益利诱；关于投资，我们首先要对所提供的投资回报有一个清醒的认识。合理的投资回报要符合大环境经济发展水平，行业发展水平，处于一个合理的水平。任何超越大环境经济发展水平及行业发展水平的投资回报我们都需要打上一个问号。而不是被高额的投资收益所吸引，一时冲动投资，事后后悔莫急。

同样我们以万国为例，其拟开发项目包租20年，投资收益为每月固定房款1%，年化12%，20年后原件回购。如果上述收益可以实现，则是年化12%的美元固收，而这远远超出了美国投资领域的合理认知范围，即使从房产行业来看租金回报率12%也是很难实现。虽说美国的房产租售比较高，但一般正常的租金回报在扣除各项成本之后基本在3-5%之间。

那么对于投资者而言如何化解这“三板斧”，从而安心投资美国房地产项目呢？对此我们见招拆招，一一化解，下一篇将为大家一一揭晓如何应对这“三板斧”。

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