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在德州,这都不叫事!

日期:2020/2/1发表:管理员

人口对一个国家的重要性,恐怕没有人比俄罗斯总统普京理解更加深刻了。

2020年1月15日,他在马涅什中央展览大厅向联邦会议发表国情咨文,这是自2000年执政以来,其发表的第16份国情咨文,也是首次在年初发表这份重要文件。


今年的国情咨文主要聚焦人口状况、宪法修正、武器出口和二战胜利日纪念等议题。


“俄罗斯的命运和历史前景取决于人口。”普京用这个话题开启了本年度的国情咨文讲话。普京对当前的人口状况表达不满,他认为,对俄罗斯人口的悲观预测让人警觉,应该努力保证出生率增长。据悉,2019年俄罗斯的生育率为1.5,俄政府计划出台一系列政策2024年将人均出生率提高到1.7。

 

我们再回到二战后简单回顾下日本的经济神话与破灭,很多人认为彼时日本经济衰退是由于被迫签署《广场协议》造成的,而仔细研究你会发现《广场协议》签署于1985年,而日本经济泡沫破灭始于1991年。同样签署《广场协议》的德、法、英等国货币也大幅度升值,但却没有出现日本的状况。

 

常言道十次危机九次地产,几乎所有的泡沫都是银行催生的,几乎所有泡沫的破裂,也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘,所以自然就破灭了

 

日本的经济泡沫破灭主要是由房地产行业引起的,产生的原因是人口数量见顶,老龄化问题严重,城镇化基本结束,加上货币超发及无序的金融政策等共同所导致的。在此我们主要关注分析一下人口和老龄化等基础性因素,见下图。



Source:夏磊地产研究


Source:夏磊地产研究


对于普京的担忧,以及日本经济发展历史经验教训,在德州来说都不叫事。 

根据商业地产服务机构Cushman & Wakefield的最新研究数据,在过去十年休斯顿取得了惊人的人口增长之后,未来十年有望再次成为全美人口增长的主导大都会区。

休斯顿大都会区常住人口从2010年至2019年增长了1,284,268人,位列全美大都会区第二;预测在2020年至2029年间,休斯顿大都会区人口将增长1,242,781人。连续第二次在全美各大都会区中新增人口排名第二,这一数字与Louisville,Kentucky区域的人口几乎一样多,在此期间人口增长率为17.2%。

截至2018年7月,美国人口美国统计局预估休斯顿地区人口总数接近700万人,使其成为全美第五大都会区。如果Cushman & Wakefield的预测准确的话,在2029年底前休斯顿大都会区的人口将很容易超过800万人。 

Cushman & Wakefie在1月7日发布了其研究结果,这一展望基于Moody的研究分析数据及美国统计局的数据。其综合考虑了各都会区的人口出生、死亡率,及此区域的人口迁入及迁出数量。


这一预测数据显示休斯顿并不是唯一受诸多外来人口青睐的区域。

 

达拉斯-沃斯堡大都会区有望再次成为全美各大都会区中人口增长最快的区域,自2010年至2019年达拉斯-沃斯堡大都会区新增人口1,349,378人。自2020年至2029年,预计达拉斯-沃斯堡大都会区人口将增长1,393,623人,将再次成为全美人口增长最多的区域。期间人口增长率为17.9%。

 

截至2018年七月,达拉斯-沃斯堡大都会区人口预估为7,539,711,使其成为全美第四大都会区。根据Cushman & Wakefield的预测,达拉斯-沃斯堡大都会人口将在2030年达到约900万人。

 

与此同时,奥斯丁的人口增长位列全美各都会区第九。在2010年至2019年期间,奥斯丁的人口增长了549,141人。预计自2020年到2029年,新增人口将达602,811人。Cushman & Wakefield预测未来十年奥斯丁的人口增速将达26.5%。按此增长速度,在下个十年初期奥斯丁人口将达约290万人。

 

房产投资有时其实没那么复杂,看基本的市场影响因素:人口和就业,就够了。




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