8月1日凌晨，美联储宣布降息25个基点，为2008年底以来首次降息。同时美联储FOMC声明表示将于8月1日结束缩表计划。而在全球范围内据不完全统计，今年已有20余个国家30次降息，这一信号警示全球经济增长和货币政策的不确定性都在上升，将引领全球进入降息通道，两者都使全球经济金融政策和金融市场又一次处于调整阶段。
与此同时，全球政治经济各种不确定性陡增，其背后的根本原因是自2008年以来全球经济增长乏力。在面对全球经济下行的大趋势下，避险资产成为了市场上的热门资产。而作为具有稳定现金流，抗经济周期的学生公寓项目，更成为市场上的抢手热门资产。
全球范围内，美国学生公寓投资额连续刷新记录，欧洲最大的市场如法国、德国、荷兰，也迎来大规模增长。学生公寓投资市场在过去五年迅速发展，并凭借其良好的流动性吸引了大量投资者。
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市场交易概况
2018年美国学生公寓市场交易又创了历史新高，全年有109亿美元资金流入学生公寓市场，直接流向投资并购250万美元以上投资级别的学生公寓，这一金额与五年平均值相比增长了近77%，与10年平均值增长了近160%。2018年市场交易量上涨了39%，主要由想进入这一领域的大型机构投资者和私募投资机构支撑这一上涨。最大的一笔交易是由 Greystar Real Estate Partners 收购价值44亿美元包含77个项目的资产包。于此同时国外大型投资机构也参与了市场的大型并购，如German Insurance Group, Allianz投资价值3.73亿美元的7个物业；在机构投资者投资不断增长的同时，这一领域的个人投资也在不断增长。
▲美国学生公寓交易量
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原因分析
与其他投资类别相比，学生公寓投资因其长期稳定的现金流，可控风险汇报和安全多元化投资的一直吸引者诸多投资者；
多种因素造成了学生公寓交易市场的火热局面，包括持续上涨的租金、强劲的预租周期、相对不足的供给、新资本的投入以及极具吸引力的投资市场。越来越多的买家开始意识到学生公寓市场抗风险能力强、收益稳定，因此资金开始成规模地注入这个市场，资产流动性也就越来越高，买入与退出都变得更加容易；其它市场，包括之前的一些核心市场都在慢慢饱和，竞争日益激烈，而收益却逐渐降低，投资人开始将眼光投向别处。学生公寓作为抗风险能力较强的资产，是多样化投资较好的标的。
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价格与回报
美国学生公寓价格近年来持续上涨，一是由于建设成本等的不断上涨，此外全美范围内大学的新生录取人数也在不断上涨。值得注意的是2019年学生公寓每套平均售价达到211,645美元，而新建公寓资产价格达到了每套349,941美元，即每个床位114,968美元。
▲美国学生公寓价格
全美范围内，2018年秋季有效租金为704美元/床位，与2017年秋节相比增长1.5%；cap rate在2018年平均为5.83%, 与2017年的平均回报率略有上涨，高于其他传统房地产资产类别。
投资优势
那么投资美国学生公寓有什么优势呢？
1) 抗经济周期下行，经济下行周期时，更多的人回到学校充电学习。在2008-2010年经济危机期间，MBA的申请量上涨了50%；
2) 稳定的现金流。不论是在牛市还是熊市，学生公寓都是稳定可靠的现金流，主要是租金由父母来承担；
3) 大学录取新生不断增长，在2000年至2015年之间，大学本科招生量上涨了30%，从1320万上涨到1700万。预计至2016年，这一数字将增长到1930万，因此对学生公寓的需求将持续不断增长；
4）跨市场分散投资，对冲货币汇率波动风险。
区域细分市场分析
1）达拉斯大学城学生公寓位于德州大学城Denton，为全美发展最快的25个城市之一，但目前zillow房屋挂牌中位价为区域最低水平，增值潜力大；
2）区域供需差距大：北德州大学提供6300+床位，而在校生为38000+，床位租金$600-$750/月；德州女子大学：在校生约15500+，提供床位约2300张；床位租金$875-$1250/月；
3）区域发展潜力巨大：项目所在区域为Denton市未来发展新城市中心区域，周边配套设施齐全，紧邻140万+平尺 Rayzor Ranch Market Place 和 Rayzor Ranch Town Center 购物中心，距北德州大学和德州女子大学均在十分钟车程以内，生活便利非常适合学生居住。
