对于在丹佛的珍妮莎·怀特（Janessa White）而言，代表美国梦的房屋，距优质小学几个街区，位于在绿树成荫的街道上的红砖外墙的房屋仍然是可实现的，她只需要租它。
怀特和她的男友去年与她7岁的儿子从密苏里州搬到了丹佛。在密苏里州，她拥有自己的房屋，她以十万美元出头的价格购买了此房屋。但在科罗拉多州首府富裕的斯台普尔顿地区（Stapleton）买一栋她所租住的房子，要花大约四倍的价钱。即使她的家庭年收入超过10万美元，但在丹佛拥买一栋房屋却令人望而却步。
“很难不想买， 但存下巨额的首付款几乎是不可能的。”她说到。
怀特的家庭属于一个日益壮大的群体：美国高收入群体正在租房而不是购买房屋。根据《华尔街日报》对人口普查局扣除通胀因素后的收入数据分析，2019年，美国家庭收入超十万美元的家庭中有19％的比例选择租房，而2006年这一数字约为12％。涨幅相当于有约340万新租房者，在上一代人那个时代他们可能会买房成为房东。
布鲁斯·麦克尼尔（Bruce McNeilage）说：“我想不出我们最近租房的租户哪个人他们的收入没有达到10万美元。”他在丹佛东南部拥有148栋出租房屋，并正在建造另外118栋。
随着越来越多的人放弃购房，美国已经存在的贫富差距有可能加剧。从历史上看，房价上涨一直是大多数美国中产阶级积累财富的方式。根据密歇根大学对1940年后期至今的消费者调查数据的最新分析，在第二次世界大战后的几十年中房地产价格稳定上升期间，中产阶级的财富激增。
波恩大学经济学教授莫里茨·舒拉里克说：“房屋是大众资产，大约一半的房产财富为中产阶级所有。”
高收入者在纽约和旧金山等房价高涨的沿海城市租房并不罕见，在纽约、旧金山等地房地产价格长期以来一直抑制着大众购房购买。然而，根据《华尔街日报》的分析，这些市场仅占新增年收入十万美元以上租户群体的20%不到。
为了满足高收入租户需求，开发商竞相在市中心周围建造豪华公寓楼。同时，投资者已经购买了成千上万的郊区房屋以出租，并且越来越多地建造专门针对富裕租户的单户住宅。
美国最大的两家独立屋出租运营机构，Inviting Homes Inc.和American Homes 4 Rent现在的租户平均年薪为十万美元美元。这两家公司在快速发展的城市，如休斯顿、丹佛、纳什维尔周边拥有良好学区资源的社区拥有约133,000套独立屋。
根据华尔街日报的分析，在上述城市，及西雅图、辛辛那提和安娜堡，年收入十万美元以上的租户数量在2006年至2017年间翻了一番或更高，使其成为租赁市场中增长最快的租客群体。
根据美国人口普查局的数据，在2007年房地产市场崩溃之前至今，美国的租房家庭数量增长了25％，而购房者数量几乎持平。自2017年以来，购房者数量开始上涨，但仍无法与过去十年租户增长的数量相比。
大型房屋租赁公司看好高收入者将继续租房。在黑石、喜达屋资本和克罗尼资本公司等主要房地产投资者的支持下，这些公司抢购法拍屋，期望将其租给受过教育的工人，这些工人每月可以负担得起更高的租金，但目前也许不买房。
“在这项业务的早期，我们发现更换空调系统的成本在月租金1200美元或1300美元租金的房屋上与在月租金1800美元或1900美元的房屋上基本相同，” InvitationHomes的首席执行官及创始人Dallas Tanner说到。
10万美元收入的租户也往往是更稳定的租金支付者。车祸或生病的孩子不会像许多低收入者那样花费他们大量的工作时间和收入。
如果不必将其子女转学到新学校，高收入租户也倾向于留在原地，并愿意承担定期上调的租金，这意味着降低了房东的周转和维护成本。“这些租户将我们的房屋当成自己的房屋，”美国房屋协会首席执行官大卫·辛格琳（David Singelyn）在今年夏天于纽约举行的房地产投资会议上说。
Invitation Homes和美国房屋协会报告了创纪录的入住率和租金增长以及持续增长的续租率，因为其租户的平均收入已升至十万美元。
这种现象在房屋租赁行业中普遍存在，并促使投资者蜂拥在快速发展的城市附近购买和建造适合家庭居住的房屋。根据CoreLogicInc.的数据，2018年投资者占美国房屋销售总量的11％以上的群体，是大小投资客和房屋翻新者的群体。
根据美国人口普查局的数据，10万美元的收入仍可令人满意，且超过美国家庭收入中位数，2018年该数字为63,179美元。但是如今，许多美国人深陷债务泥潭。他们有汽车贷款、信用卡账单、医疗账单和学生贷款。对于刚成家的美国年轻人来说，学生贷款尤令人困扰。
学生贷款与住房泡沫之间存在一定联系，这对于年轻的购房者来说仍是如此。许多学生贷款是因为住房危机消灭了他们父母房屋的净值，这本来可以用来支付其上大学的费用。自那时以来，未偿还的学生债务总额翻了三倍，超过1.6万亿美元。
尽管抵押贷款条件相对放宽，失业率较低，但房屋拥有率仍比长期平均水平65％低约一个百分点，且远低于上次房地产泡沫时期达到的峰值69％。根据人口普查局的数据，第二季度共有7850万套自有住房，而出租的住房为4390万套。
那些真正想买房的人面临着高房价带来的额外困难，高房价已经超出了那些在就业增长强劲的城市拥有相对较高收入人群的承受范围。据HSH称，在市场快速恢复的丹佛，自2012年以来，由于加州科技工作者和纽约金融公司的涌入，房价已翻了一番，价格几乎是上次危机前高点的两倍。
Green Street Advisors的住房分析师约翰·帕沃夫斯基（John Pawlowski）表示：“在美国没有足够的积蓄来支付首付的群体数量被严重低估。”其估计典型租房者的净资产约为5500美元。 “消费者资产负债表不好。”
在怀特女士居住的斯台普顿，普通家庭收入超过135,000美元。汤姆·卡明斯（TomCummings）所在的公司在附近管理着240处出租房屋，他说，他的典型租户是带孩子的双收入家庭，被该地区的优质学校吸引而来。有些是租户是最近搬过来的不确定能否长期保留。他说，其他人买不起这里的房屋。
Invitation Homes的Tanner先生将对出租房屋的态度比作对租车的态度。“二十年前，当人们想到租车，这简直是个贬义词。每个人都想拥有一辆汽车，”现年39岁的首席执行官说。“但今天没人在乎车是不是租的。”
马德琳·史密斯（Madeline Smith）是当地房地产投资者的执行助理，她的男朋友从事房地产开发工作，两年前差点在丹佛买了一套房子。他们很快做出决定，在竞标截止日期的压力下，出价比要价高出约25,000美元。在房屋检查中，他们的维修和保养费用预算不断增加。
29岁的史密斯女士说：“院子很漂亮。” “但是谁来照顾呢？我们是否必须回家或雇用某人打理院子？那是更多的支出。”
这对夫妇退缩了，她改为出国旅行了几个月。当她回来时，他们在市区租了一间豪华公寓，目前在等待房屋销售要价能下降。
在第二季度，American Homes 4 Rent增加了136套定制房屋，同时仅购买了8套现有房屋，这是该公司第一次建造房屋数量超过收购数量。这家位于加利福尼亚州的Agoura Hills公司估计，今明两年将投资多达9亿美元增加物业，主要是考虑到高收入租户的需求而建造。
American Homes 4 Rent的相关高管表示，他们将在丹佛市周围进行建设开发。丹佛市的平均租金为2,195美元，比其目前资产包中最高的租金每月高出300美元。此外，也会在西雅图，盐湖城和圣安东尼奥等蓬勃发展的西部城市进行开发建设。
新建的Pradera社区毗邻圣安东尼奥（San Antonio）的主要高速公路，与其中一所顶级高中隔街相望，其整洁的房屋足以容纳一个家庭，这是许多细分市场的典型代表，但是它们只用于出租。
对于Lakisha Caldwell而言，该社区提供了无抵押和免维护的近郊社区生活方式。“我们不必自己修剪草坪，也不必担心更换灯泡。”她说。
Pradera社区共计开发250套租赁房屋，其典型租户年收入超过100,000美元。它是AHV社区有限公司和Bristol 集团开发的数个独立屋出租社区之一。
总部位于加利福尼亚州尔湾市的AHV首席执行官马克·沃尔夫（MarkWolf）说，他正在寻找临近好学校，就业中心和交通走廊附近的土地，开发让小康家庭有能力负担房租但暂不能购买的房屋。
原文：华尔街日报，WB编译