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2018年旅视万杨项目年报 及2019年发展展望

日期:2019/2/26发表:管理员

公司简介

COMPANY PROFILE

Wan Bridge是一家位于美国德州的独栋别墅开发运营商,自有销售平台、开发平台、物业管理平台、租赁管理平台和基金管理平台。

自2013年开始通过收购翻修旧房子后提升租金出租,2016年开始独立开发租赁型独栋别墅社区,目前已经管理独栋别墅超过1300户,目前完工的别墅社区2个,在建别墅社区5个,土地储备超1510户。

2018年旅视万杨全年累计派发498笔租金,约714万美金,运营管理4亿美金资产,累计派发1.7亿人民币租金收益。



每年12月,Wan Bridge集团都会受邀参加美国首屈一指的长租别墅投资论坛,为其发表演说。为期三天的会议中,银行、投资人、承包商、以及房产经纪人一起讨论长租别墅市场的现状。我们的演讲主题是“定制型长租别墅”(Built for Rent)。会议现场每每座无虚席,因为投资人都知道这是一个千载难逢的大好商机,也希望能够复制我们目前在达拉斯和休斯顿的定制型长租别墅社区(布鲁克林社区、海湖、镜湖社区) 。我们在会议现场发现了不仅有第一次参加会议的业界翘楚,也有拥有一万多栋长租别墅的大玩家。他们的荷包大开,随时准备收购,而我们拥有的千户房屋正是他们的目标之一。

我们的回答当然是不, 因为长租别墅这个“淘金潮” 才刚刚开始.....


WAN BRIDGE 合伙人George Huang博士在定制型长租别墅论坛上发言


2017年全球经济同步成长——通货膨胀程度适度,失业率徘徊在历史低位,消费者信心强劲,企业盈利达到预期。因此,全球股票市场获得了非凡的收益。然而2019年的今天, 大家终于开始关心一直以来被金融市场视而不见的下行压力——例如美中贸易战, 危及了数千亿美元的贸易货物; 例如美联储在连着一年四次加息之后,计划在2019年内再加息两次; 例如因为分裂的国会、以及民主党领导人与白宫之间的对抗创造的历史上最长的美国政府停摆纪录。


美国股市在2018年的大部分时间里势头都十分强劲,其中标普500指数,道琼斯工业平均指数和NASDAQ市场在第三季度前都维持在高点,而相比之下,其他全球市场在大多数情况下都下跌了两位数。然而,美股在第四季度持续暴跌,使得标普500指数、道琼斯工业平均指数和NASDAQ在2018年底时处于负值区域。所以,2019年面对的真正问题是,全球股市能否持续复苏?而美联储是最大的未知数。通过美联储主席杰伊鲍威尔的评论来看,如果美国经济持续繁荣,美联储很可能不会拯救金融市场。美国失业率已降至历史最低水平,然而实际工资的增长却在过去十年中几乎没有变化。 2018年8月,美国的职位空缺达到了729万的峰值,这意味着每个求职者都有工作的机会。然而,劳动参与率却呈下降趋势。鉴于当前劳动力市场的需求强劲,肯定会有越来越多的人重新进入劳动力市场。但是,最近种种事件发生都可能继续推迟未来实际工资增长。例如,最近有很多企业大规模裁员的消息(通用汽车,福特,西尔斯/凯马特),以及美国政府停摆,导致现已有38万名政府雇员被暂时解雇,另有42万人将无薪工作。


特朗普总统和习主席于12月1日在阿根廷布宜诺斯艾利斯举行的G20峰会上会晤后宣布美中贸易战停火。美国同意仅对价值2000亿美元的中国进口产品实施10%的关税,而不是先前公布的25%。另外,中国同意从2019年1月1日开始,从美国购买”尚未商定但非常大量”的农业,能源,工业和其他产品。此外,双方同意立即就强制技术转让、知识产权保护、非关税壁垒、网络入侵和网络盗窃等一系列广泛议题展开谈判。如果在90天内无法达成协议,特朗普总统威胁要实施25%的关税税率。巧合的是,在G20峰会的同一天,应美国当局的要求,加拿大拘留了华为首席财务官孟晚舟,并计划将她引渡到美国。根据加拿大检察官的说法,孟被指控帮助华为掩盖违反对伊朗制裁的行为。鉴于美国希望中国纠正的问题范围极为广泛,再加上不断升级的针锋相对,我们认为中美贸易战将会成为持久战。



美国经济在贸易战中保持良好势头,而中国经济下行压力持续增大。中国在2018年的官方GDP增长率为6.5%,是一个极高的增长率。然而,中国的实际经济情况,可能并不乐观,例如企业破产案件数量猛增、去年股市下跌25%,房地产市场遇冷、P2P暴雷等等。

我们认为,中国的GDP数据可能无法完全反应中国实际的经济增长。为了实现该年GDP的增长目标,中国的地方政府,国有企业和各种附属实体机构都参与了相应的经济活动, 而此类经济活动通常由债务资助。如果活动经济效果明显(例如修建桥梁),那么一切都会很顺利的进行。如果活动没有产生应有的经济效果例如修建无人居住的城市),那么这个由债务资助的活动最终会在自身的重压下被推翻。

Wan Bridge集团将继续谨慎对待中国的投资市场。受到中国持续财政刺激和货币紧缩政策的支撑,目前美元/人民币汇率为6.8,高于预期。我们预计2019年中国央行将放松贷款政策,以实现GDP增长目标。但这很可能会进一步导致人民币贬值。


2018年美国房屋市场回顾

2018 U.S. housing Market Review


这是多年来第一次,30年期抵押贷款利率在2018年下半年接近5%。加上在过去5年里,房屋价格升值超过了工资涨幅,所以与之前比较, 购买第一套住房或升级到更大房屋的需求对消费者来说并不具吸引力,导致2018年11月的抵押贷款申请量同比下降16%。然而,在过去两个月中,由于股票开始暴跌,导致投资者为了安全而投入国债,抵押贷款利率一致下降至4.5%左右, 而如意料之中, 抵押贷款申请量强劲反弹。根据抵押贷款银行家协会截至1月11日结束的一周应用调查,抵押贷款申请总额增加了13.5%,达到2018年2月以来的最高水平。


由此看来, 美国人对住房的需求依然强劲。 2019年,我们预计上半年的房屋销售强劲,因为美联储在加息方面略有停顿。由于库存短缺持续存在,而美国新的家庭数量增长依然强劲,我们预计房价上涨速度将快于通膨。

千禧一代搬离父母独立居住是支持美国新家庭组建的主要力量。根据安永会计师事务所的研究,在这两年中,这一代人的家庭形成从27%增加到47%。这种激增意味着许多年轻的美国人,尽管有1万亿美元的学生贷款,却仍然在寻求住房,无论是通过租房还是买房。那些背负学生贷款的人可能会选择租房,而年长些的千禧一代则会选择在郊区买房。作为美国历史上人数最多的一代,千禧一代的住房需求将继续对已然供不应求的房屋库存量继续施压。



2019年长租别墅市场展望

Market prospect of long-rent villas in the 2019

房地产增长最快的部分是长租别墅市场。 2011年至2017年间, 长租别墅的数量增长了14.6%, 而自住型独栋别墅的数量仅增长了3.4%。由于库存短缺而飙升的房价, 对中产阶级的家庭而言, 在理想社区买到住房的美国梦是愈来愈可望不可及, 所以在理想社区租房就成为退而求其次的选择。虽然过去五年美国平均房价大幅上涨,长租别墅应会继续保持稳健表现。通过时间的磨练和测试, 像Wan Bridge集团这样的长租别墅开发运营商已经在使用特定的技术来提高效率。

长租别墅提供的稳定性在过去两年中吸引了越来越多的资本。随着这个类型的资产越来越难以取得, “定制型长租别墅” (Built for Rent)的商业模式变得更加普遍。建筑商可以使用特定的规格来建造整个独栋别墅社区。然后,这些社区可以通过现场租赁人员进行管理,就像公寓一样,从而使这类资产具有优越的现金流和安全性。



2019年德州经济和房地产

2019 Texas Economic and real estate





根据达拉斯联邦储备银行的数据,德克萨斯州的就业人数增长了2.4%,超过了美国1.8%的就业增长率。 2018年德克萨斯州经济增加了365,000个非农就业岗位,失业率接近历史最低点3.7%。

在住房方面,由于房价失控和抵押贷款利率上升,房屋置换和豪宅市场的销售放缓,导致11月房屋销售下降1.1%。但房价低于30万美元的房子的销售量和需求依然强劲。最显而易见的证据就是房屋库存量——达拉斯为3.2个月,沃斯堡为2.5个月,休斯顿为3.9个月。达拉斯为了解决的库存短缺问题, 该城市的新房房建造开工数量是全国第二,20万至30万美元的房子同比开工数量增长为19.5%。住宅租赁方面, 在过去六年中,德州的长租别墅租金增长了18.9%,而全美则为14.6%。大幅度的增长是有原因的 - 自2010年以来,德州人口增长了12.6%,而全美为5.5%。2018年,德州是全美发展最快的州,自2006年以来一直在人口增长方面领先全国。达拉斯每天增加大约300人口,而休斯顿则紧随其后。



项目进展报告

PROJECT PROGRESS

休斯顿/Houston

镜湖

一级土地开发全部结束。施工许可已拿到,已经进入单体施工阶段。




贝尔湾/海湖

所有四期均已结束一级土地开发,其中一期二期和三期都已进入单体施工阶段。

一期全部施工完成,处于陆续验房交房阶段;

二期本月已开工19个地块;

三期已有20个单体施工正在进行中;

四期一级土地开发竣工并验收通过;

北部水系工程竣工。



橡树庄园

橡树庄园一期10栋正在做地上建造;交房一栋并出租。





布鲁克林

到目前为止,已建成的126户,125户房屋入住。







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