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专家:美国房市很健康,未来几年房价继续上涨

日期:2018/7/31发表:

 房利美首席经济学家、资深副总裁邓肯博士(Dr.DouglasG.Duncan),在硅谷出席由BACOMM主办,WilsonInvestmentProperties协办的“美国经济前景预测研讨会”。



  邓肯博士为FannieMae提供有关经济,美国房地产市场的所有预测和趋势分析等。被Bloomberg/BusinessWeek’s评为地产行业50位最有影响力的人。《大纪元》日前独家专访了邓肯博士。主题包括:美国房市暨股市预测,中美贸易战的前景和影响等。

  邓肯认为美国房市基本面很健康,目前信贷审批严格,房贷质量高。同时由于在建新房数量低于市场需求,加上美国家庭流动率却跌至30年新低,致房源供应短缺,未来几年房价会继续上升。在川普任内,可能迎来美国历史上最长的荣景期。邓肯博士认为,川普总统任内(2020年前)美国不太可能出现大的经济动荡或崩溃,可能会有平稳的经济周期性下调。本文为系列报导的第二篇。

  自2009年起,美国房地产市场逐渐复苏,旧金山湾区、纽约等地的房价已经远高于2006年的上一个高峰期。美国房市存在泡沫吗?房价会出现调整吗?是上升还是下行?

  邓肯博士认为:通货膨胀调整后的房地产价格已经接近峰值,人们通常认为高峰不可持续,问题是今天什么样的潜在因素能够导致价格回落呢?

 
  导致2007年地产泡沫的三个条件,目前都不存在

  邓肯认为:导致2007年地产泡沫的条件有三。

  其一,建筑商对房地产建设的投机。投机客从建商手上购买新房,而建商认为市场需求稳定,事实证明并非如此。

  其二,非常放松的信贷条件:信贷承销非常松散和不可持续,因此没有信用的人可以获得信贷和购买房产,建商投机房屋建设的部分原因是他们卖的很多,只要能卖,他们就会建新房。

  第三,在抵押贷款证券化方面,风险持有者与债务发行人在理解房产抵押品的实际稳定性方面存在脱节。

  邓肯认为:导致2007地产危机的三种情况目前并不存在。

  美国在建新房数量低于市场实际需求,致供应短缺

  事实上根据美国人口统计数据,近年来,美国每年新建房屋总量比人口统计建议的房屋数量少25万到35万套,房价上涨的部分原因是供应短缺。

  据《华尔街日报》报导,全美房地产经纪人协会(NAR)数据显示,2017年美国家庭住在一个房子里的时间中位数是10年,与2016及2014年的时间是一样的。这是自1985年NAR开始跟踪此一数据以来的最高水平。

  美国家庭流动率却跌至30年新低,致房源供应量少

  美国人不愿搬家的部分原因是房屋库存跌至数十年来新低,而房价则涨至历史新高,许多人都选择长期住在一个地方,不会为寻找工作机会或改善住房条件而搬家。邓肯认为美国家庭流动率却跌至30年新低,导致房源供应短缺,也是房价上升的一个因素。

  当前美国房屋信贷承保比2007年要严格很多

  邓肯说:“建商肯定不是投机性地建设,因为他们建的房子很快就卖光了,所以它仍然是一个卖方故事。次级贷款抵押证券市场与2007、2009年相比微不足道,信贷承保在过去的两三年内有所放松,但与2007年繁荣期和2009年萧条期相比仍然明显的严格。”

  房市可能会成为美国经济适度下行的缓冲

  邓肯说:“我看不出有什么变化,除非新房建设戏剧性兴起,或者人们愿意卖房、搬家,否则我看不到缓解供应短缺的情况。实际上,如果美国有一个温和的经济衰退,我们并非如此预测,但我们预计2019年下半年会放缓,如果这倾向于经济衰退,房市实际上可能会很好。

  因为在经济放缓情况下,美联储可能会降低利率,同时失业会减缓对住房的需求,因此房价升值将放缓。对于仍然有工作的人来说,如果他们买房,这是相对更好的房市。所以房市可能会成为经济适度下行的缓冲,我预计未来几年房价的涨幅仍高于长期平均水平。”

  美国高端房市明显放缓,入门级房屋价格将继续上涨。

  当前美国经济领域,哪些市场最可能存在泡沫呢?

  邓肯说:“泡沫的意思是房价不受基本面的支撑。我不认为目前存在那种泡沫。但就市场而言,你会说房租比率不合理,换句话说,房租价格高于你认为人们会租用的价格。沿海市场,特别是加州,包括圣何西、洛杉矶、旧金山的一些房市就是这种情况。我们看到这些地区的企业,将工作转移到外州的不同地区,那些地区的住房成本较低。”

  邓肯认为:加州沿海城市的高端房地产市场已经明显放缓,美国房市的大部分涨幅都在入门级房产,因为入门级房屋的供应量非常少。

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