抵押贷款利率驱动许多潜在买家转向租房，但库存和定价趋势为2024年创造了一个积极的购房前景。
影响全美整体经济趋势的宏观力量连续第二年对大休斯顿房地产市场造成了一定程度的波动。尽管 2023 年住房库存显著增长且价格上涨趋势放缓，但抵押贷款利率跃升至20年来的高点，促使许多潜在买家暂时放弃房买计划或转向租赁住房。随着2024年的到来，如果考虑到美联储可能就利率采取何种措施的不确定性以及消费者对通胀长期的顾虑，那么大休斯顿住宅市场前景的基础是稳固的。
独栋别墅销量和住宅总销售量的下降使得2023年成为休斯顿房地产业连续第二年销量出现下滑。根据休斯顿地产经纪人协会HAR的最新市场数据，独栋别墅销量下降12%至83,854套。所有类型住房的总销量为102,367套，较2022年下降13.1%。销售总金额下降12.6%，至约400亿美元，而2022年为456亿美元。
HAR 主席 Thomas Mouton表示：“今年房屋销量下滑令人失望，但影响休斯顿的经济力量同时在影响全美的房地产市场，因此这并不是休斯顿独有的情况。”“我们相信，一旦消费者信心恢复，房屋销售就会回升，这取决于美联储对利率的政策以及通胀不再构成经济威胁的证据。我们在2023年看到的住房库存增加和价格上涨放缓为2024年创造了积极的购买前景。”
12月份独栋别墅销量同比下降 6.2%。在此之前，11月份的销售额同比增长了4.7%。房地产市场的大多细分价格区间销量均出现了下降，但成交量最大的细分价格区间（包括 25万美元至50万美元之间的房屋）同比没有变化。售价100万美元及以上的房屋销量下降了 2.1%。
12月份独栋别墅价格中位数为 33 万美元，与去年同期持平。销售均价为为407,817美元，也与去年同期持平。
2023年度市场概况
抵押贷款利率快速上涨是2023年购房的主要影响因素，一些潜在买家暂时放弃了购房计划，而许多其他潜在买家则选择租房。休斯顿房地产市场今年伊始销量就出现下滑，但到了春季这种趋势开始缓解。销售放缓加上新房源的稳定挂牌上市，使得库存得以增长，并最终达到2019 年和2020年更健康的市场水平。到了10月份，随着美联储继续努力抑制通货膨胀，抵押贷款利率攀升至20年来的高位，一度超过 8%。尽管如此，恰逢假期，11 月份房屋销量逆势增长了4.7%，但这一反弹不足以改变2023年全年的市场格局。
2023 年初，房屋库存量为2.6个月。至10月和11月，库存量增长至3个月，这是自2019年11月市场供应量达3.6个月以来的最高水平。年末12月份，库存为3.3 个月。4至6个月的库存传统上被认为是“平衡市场”，买家和卖家都没有优势。
6 月份售出 8,723 套独栋别墅，创下年内销量最高纪录。截至 12 月交易结束时，大休斯顿地区 2023 年共售出83,854套独栋别墅，这比2022年95,302套的销量下降12%。
年初至今，独栋别墅销售均价持平于412,161美元，而中位价略微下降2.5% 至 330,000 美元。2023年全年美元交易总量下降 12.6%，约400亿美元。
休斯顿的租赁市场在 2023 年表现强劲，因为潜在买家在重返市场之前会先租房居住，很可能是在其观察到抵押贷款利率稳定或下降并确信通胀不再是问题之后。至11月末大休斯顿市场独栋别墅平均租金2220美元/月，同比上涨5%。新签租约4621份，同比上涨6.4%。联排及公寓平均租金1849美元/月，同比上涨3.1%。新签租约868份，同比上涨5.2%。
12月月度市场概况
大休斯顿房地产市场12月份的结果好坏参半。与2022年12月相比，独栋别墅销量、住宅总销量和总成交额均有所下降，而价格则持平。月末独栋别墅待过户房屋总量为5,723 套，同比增长14.5%。活跃挂牌房屋总量增长 13.9%，达到38,028套。
独栋别墅库存从 2.6 个月增长到 3.3 个月。根据全美房地产经纪人协会 (NAR) 的最新数据，目前美国平均住房库存为3.5个月。
十二月独栋别墅市场概况
独栋别墅销量为 6,103 套，较去年同期相比下降6.2%。此前11月份销量意外地增长4.7%。中位价同比持平，为 330,000 美元。从统计数据来看，销售均价也持平，为 407,817 美元。这些数字标志着今年房价增长放缓。待售天数从57天调整为56天。
HAR 还公布了独栋别墅二手房的销售数据。12月份二手房销售总量为3,928 套。与去年同期相比下降 6.6%。销售均价保持不变，为 399,841 美元。而中位售价小幅上涨 1.6%，达到 315,000 美元。
联排别墅/公寓市场概况
联排别墅和公寓销量在2023年全年有所下降，尽管下降速度在今年最后两个月有所放缓。12月份销量下降7%，售出411套，而去年同期为442 套。12月份销售均价上涨 6.7% 至 258,137 美元，中位价格上涨 9.3% 至 235,000 美元。库存从 2.0 个月的供应量增加到 3.5 个月。
建筑许可签发量
由于抵押贷款利率的快速上涨，限制了建商新屋开发速度，但随着市场降息预期加强建商的新屋开发活动有所反弹。根据John Burns数据，预计2023年全年独栋别墅建筑许可签发量达49,500套，较2022年的47,899套相比上涨3.3%。而多户住宅建筑许可签发量预计为19,800套，较2022年的28,027套相比下降约三分之一。
市场展望
尽管目前抵押贷款利率仍明显高于前几年，但抵押贷款利率每下降0.2%，约有95万户家庭可以重新进入购房市场。数据显示，如果抵押贷款利率在6.6%附近，普通美国家庭可以购买市场中位价的房屋，而支出不超过其收入的30%。全美房地产经纪人协会（NAR）预计抵押贷款利率将在2024年下半年降至这一水平，如果上述假设得以实现，据估计将有近450万家庭将再次可负担得起市场中位价的住房。
较低的抵押贷款利率也将吸引更多的二手房业主重新进入市场，重新挂牌出售其房屋，从而缓解低利率锁定效应。此外，在经历数年的缩减后，独栋别墅的开发建设也有望实现增长。然而即使如此，2024年住房供应仍将继续保持紧张，进一步推动房价上涨。
NAR 根据十项标准从全美排名前100的都会区中筛选出了过去市场需求严重受抑制而在2024年市场活动可能强劲反弹的都会区，其中休斯顿排名第六。休斯顿市场之所以上榜是基于其住房可负担性以及强劲的就业和薪资增长，休斯顿的住房可负担性超全美水平，且其薪资增速为全美四倍。
Austin-Round Rock-Georgetown, TX
Dallas-Fort Worth-Arlington, TX
Dayton-Kettering, OH
Durham-Chapel Hill, NC
Harrisburg-Carlisle, PA
Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX
Nashville-Davidson–Murfreesboro–Franklin, TN
Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD
Portland-South Portland, ME
Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV
信息及图片参考来源：
https://www.har.com/content/department/newsroom?pid=2020
https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/markets-with-the-most-pent-up-housing-demand
John Burns：Single Family Rental Analysis and Forecast December 2023 Market Fundamental.