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房地产投资信托基金的表现在高通胀时期保持强劲

日期:2022/4/21发表:管理员

4月12日公布的全美总体消费者价格指数(CPI)同比增长8.5%,是自1981年底以来的最高通胀率。供应链问题、食品和能源价格继续推动通胀率上升。核心CPI(不包括食品和能源)上涨6.5%,与2月份基本持平。尽管通胀持续高企,但REIT的年化回报率继续超过标准普尔500指数的回报率,并且REIT的经营业绩增长已超过2021年的价格增长。截止2022年第一季度的12个月,通胀率仍高于近期水平。从趋势来看,REITs的年化表现优于标准普尔500指数7.9个百分点。


通货膨胀达到了自1980年代以来的最高水平。下图比较了股票REITs的12个月回报率和标准普尔500指数在高、中和低通胀期间的季度回报率。高通胀被定义为某阶段的通胀率与自1980年代以来通胀率的年均值3.9%的差值大于一个标准差,即高于7.0%的通胀率。温和通胀在7.0%和 2.5%之间(基于美联储的目标),低通胀低于2.5%。2022 年第一季度,REITs的12个月回报率超过标准普尔500指数7.9个百分点,而标准普尔500指数的回报率为15.6%。

从历史上看,房地产投资信托基金在高通胀季度的表现往往优于标准普尔500 指数,强劲的收入回报抵消了房地产投资信托基金的低价格回报。在此期间,房地产投资信托基金的平均表现优于标准普尔500指数3.5个百分点。在温和通胀时期,REIT的股息足以弥补标准普尔更高的价格回报,导致REIT的总回报超过标准普尔500指数2.4个百分点。在低通胀时期,房地产投资信托基金的回报率略低于标准普尔500指数,因为收入回报并不能完全补偿标准普尔500指数的优越价格回报。


在过去的几十年里,房地产投资信托基金的经营业绩普遍超过了通货膨胀的步伐。来自Nareit的T-Tracker的同业净营业收入(SSNOI) 给出了不同通胀时期REITs增长的保守估计。SSNOI不包括因为资产的收购而导致的增长,而且过去十年中一些增长最快的地产板块的数据因收集不完善而没有被包含在内,这些板块包括住宿/度假村、林地、基础设施、数据中心和专注类REITs。即使在2021年底通胀率高达7.0%的时期,SSNOI表现仍高出通胀率72个基点。

目前公募REITs在美国境内共持有超过503,000处资产,股票和抵押贷款REITs共持有超过2.5万亿美金的资产,私募REITs持有超过1万亿美金的资产。REITs 投资于大多数地产类型,包括办公室、公寓楼、仓库、零售中心、医疗设施、数据中心、手机信号塔、基础设施和酒店。大多数房地产投资信托基金专注于特定的房地产类型,但有些房地产投资信托基金在其投资组合中拥有多种类型的房地产。长租别墅(SFR)作为这几年的后起之秀,在REITs规模中占比不断上升,也逐渐从住宅类REITs中分离出来形成了单独的分类。根据2020年底的数据,REITs共持有133,658间长租别墅。


信息来源Nareit,文章由WB翻译整理。

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