首页 > 媒体中心 > 新闻

2021年WanBridge项目年报及2022年发展展望

日期:2022/4/15发表:管理员

"

2021全球经济在疫情反复中整体趋向复苏但通胀、能源及地缘政治危机使未来充满不确定性


1)全球疫情整体发展趋好,但地区疫苗接种不均衡。

进入2022年全球疫情爆发流行已有三年之久,其对全球卫生健康、政治经济领域造成的深远影响可能远非我们目前所看到或预测到的,在未来长期内会逐步显现。至三月初全球感染病例已超4亿人,因病死亡病例已超600万人。过去一年随着疫苗在全球范围内的大范围接种,虽然变异病毒造成疫情反复,但整体趋势向好,部分国家陆续取消旅行限制。但由于经济发展水平、医疗水平及资源的限制,全球范围内疫苗可获得性及接种率存在严重不均衡性。


但整体上随着疫苗接种率的逐步提高,全球国际旅行限制逐步放开、有条件或计划放开。最新统计数据显示,至2022年2月全球已有超过60%的国家和地区开放或者计划放宽出境游。目前已经放开国际旅行的国家及地区包括欧盟、美国、澳洲、新西兰及东南亚泰国、菲律宾、越南等国家,为全球经济复苏带来利好因素。


2)中美引领全球经济整体复苏,但新兴经济体及发展中国家仍困难重重。

2021年全球经济呈现显著复苏态势,中美等主要经济体发挥重要引领作用,但不少新兴经济体和发展中国家经济增长面临困境,全球经济增长的不均衡性愈发突出。世界银行预测全球经济从2020年的-3.4%增速快速复苏至2021年的5.5%,其中发达经济体增长5%,新兴市场和发展中经济体增长6.3%。国际货币基金组织1月《世界经济展望》预测2021年全球经济增长5.9%,其中发达经济体增长5%,新兴市场和发展中经济体增长6.5%。

中美等主要经济体在2021年引领了全球经济复苏,根据中国国家统计局公布数据,2021年全年经济同比增长8.1%。但呈现出先高后底的趋势,一季度增长18.3%,而四季度增速仅为4%。美国经济统计局(BEA)数据显示,2021年全年GDP增长率为5.7%,GDP总额达到22.99万亿美元。此外,个人消费支出增长了7.9%(个人消费占GDP三分之二的分量)、国内私人资本投资增加了9.5%,成为GDP增长的重要动力。

全球经济增长存在的主要下行风险包括:疫情持续暴发、疫苗接种进展缓慢、金融压力上升、大宗商品价格快速上涨、地缘政治紧张和社会动荡、粮食安全等。


3)全球通胀高涨,地缘政治风险加大,经济复苏恐受阻。

自2020年初疫情爆发后,为了应对疫情确保民生,各国政府均出台了大量的财政或货币刺激计划,向市场注入大量资金。

如美国政府出台数论救助计划,已投入和计划投入规模约6万亿美元,占GDP比重超20%。而日本政府多轮救助计划规模超GDP规模40%。全球范围内,各国央行为应对疫情承诺的财政支出总额约20万亿美元,约占全球GDP规模的四分之一。

在有效缓解疫情影响、保障民生促进经济发展的同时,大规模救助计划的负面作用也逐步显现。市场大量货币注入,加之疫情期间全球供应链紊乱、中断,全球通胀在2021年成为经济发展的又一热点话题。通胀上涨速度、持续时间远超各主要央行预期,已不再是暂时性通胀。


全球通胀压力剧增、供应链危机、大宗商品特别能源价格等问题将阻碍全球经济复苏步伐。美联储货币政策转向或将引发国际金融市场动荡,进一步增加新兴市场国家资本外流和汇率贬值压力。局部地缘政治冲突恐进一步加剧全球经济复苏不确定性。

"

01"全美房地产市场回顾与展望"

1)全美住宅市场量价齐涨

2021年全年新屋销售总量为76.2万套,销售中位价上涨16.6%至39.29万美元的年度新高。占市场销售规模约90%的二手房全年销量增长8.5%至612万套,创下 2006 年以来的最高水平。二手房销售中位价上涨16.9%至34.69万美元,较2020年增加5.02万美元;

2)房屋库存严重不足

至去年12月底全美待售新屋40.3万套,去化周期为6个月,而二手房库存只有1.8个月,远低于供需平衡的6个月库存。二手房从挂牌到签订合同大约需要19 天,而新房挂牌销售周期为2.8个月。


3)土地、劳动力及建筑材料短缺,价格上涨

受通胀影响及供应链紊乱或中断,建筑原材料成本上涨是市场的主要影响因素之一。至4季度全美所有建筑原材料价格上涨超过10%,其中木材价格上涨最为明显,波动最大上涨超过30%,在21年5月份一度超过1500美元/MFBM。另一个驱动市场发展的因素是长期住宅供给量不足,次贷危机对房地产市场造成了严重影响,房屋开发量严重收缩,根据Rosen Couslting 和美国普查局的研究报告,美国住宅市场房屋短缺超过550万套。



02"大休斯顿住宅市场"根据休斯顿地产经纪人协会数据,2021年大休斯顿地区住宅销量为131,041 套,环比增长 13.3%。总交易额上涨 28.2%,达到创纪录的400亿美元;库存在8月份达全年最高的1.8个月,之后每月开始减少,年底库存降至1.4个月。对新房感兴趣的购房者在2021年面临着严峻的挑战,因为供应链中断和建筑工人短缺导致部分新房建设延误;2021年大休斯顿地区售出创纪录的106,229套独栋别墅,较2020年上涨10.3%。销售均价上涨16%至 376,075 美元,而中位价上涨15.4% 至 300,000 美元—均创下历史新高;租赁市场在 2021 年总体上表现强劲,独栋别墅平均租金在7月份达到了2,162 美元新高,而联排别墅和公寓平均租金在6月份达到了1,801 美元的新高。

03"北德州(达拉斯-沃斯堡)住宅市场"

北德州地区2021年全年过户房屋销量135,415套,较2020年上涨0.9%。房屋销售中位价上涨16.5%至32.5万美元,上涨4.6万美元。

2021年全年房屋挂牌量152,602套,较上年相比下降3.3%。截至2021年12月底北德州地区待售房屋11,428套,较上年同期相比待售房屋库存量下降55.3%。以2021年12月份的销售速度,去化市场待售房屋仅需1个月时间,较上年同期的2.2个月相比下降54.5%;2021年全年在北德州地区房屋从挂牌到销售平均仅需27天,较上年的49天缩短44.9%。其中2021年12月房屋市场挂牌周期28天,较上年同期的42天相比缩短33.3%。

04"大奥斯汀住宅市场"

根据奥斯汀房地产经纪人委员会( ABoR ) 数据,2021年大奥斯汀地区住宅销售总量达41,316套,较上年上涨2.5%。销售中位价较上年上涨 30.8%,至 450,000 美元。

销售总额上涨32.6%,至233.7亿美元;2021年新挂牌上市房屋总量上涨5.9%,至46,449套。

挂牌可售房屋平均数量下降48.2%至2,348套。平均市场挂牌销售周期为20天,比2020年下降55.6%,缩短25天。

至年底大奥斯汀地区五个郡(特拉维斯、威廉姆森、海斯、巴斯特罗普及考德维尔)的房屋库存平均为0.6 个月;2021 年创纪录的房屋销量是由强劲需求驱动,而这种需求受到各类公司继续搬迁至该地区创造和扩大就业机会影响。尽管正在建造、挂牌和出售的房屋数量创新高,但仍远未达到满足市场需求的合理供应量。

05"2022年房地产市场展望"

1)市场仍为卖方市场。

2022年市场可能会略微降温,但多年住房供给缺口,以及由于远程居家办公、美国人口结构变化和低抵押贷款利率等共同驱动市场快速上涨的因素明年也将持续存在,预计住房市场仍将维持卖方市场。

2)租赁需求维持强劲。

房价上涨会影响租赁市场,但由于传递效应租金上涨会滞后房价上涨。由于成本上涨使得积攒购房首付变得更加困难,预计市场对出租房屋的需求将会增加,特别是主要面向家庭租户的长租别墅市场。

3)“阳光地带地产热潮”将延伸至二级市场。 

就美国南部阳光地带而言,2021年在房地产市场诸多方面都是主角。随着热门房地产市场的价格快速上涨,南部主要都会区近郊卫星城因可负担性更高变得更具吸引力,这种价格上涨趋势将在2022年扩展到阳光地带的二级市场。

4)工作将在购房决策中发挥关键作用 。

永久远程办公的员工将继续寻找可负担性更高的住房市场,在那里他们有能力购买第一套住房或更大居住空间的住房。在退出就业市场热潮和人口普遍老龄化的情况下,传统的退休市场可能会看到需求上涨趋势。

5)新屋开发量只是杯水车薪。

房价上涨如此之快的原因是经济学101:高需求和低供给。Zillow 的研究表明仅在 35 个全美最大的房地产市场中,由于08年次贷危机后的新屋建设放缓,住房短缺135万套。建筑商正在竭尽全力建造新屋,但供应链瓶颈和劳动力短缺限制了开发进程。尽管住房短缺在2021年有所缓解,但2022年住房短缺将再次成为市场的一个决定性特征。

6)利率会上涨但仍处于有利水平,房产抗通胀优势凸显。

建筑材料成本与房地产价格有着明显的传导作用,房屋租金也具有通胀传导作用。房屋价格及租金将随通胀正相关上涨,转移成本。提前以相对较低成本锁定抵押贷款,在高通胀环境下有着明显优势。此外由于通胀高涨,扣除通胀后的实际利率将为更低水平甚至负利率,从负债角度考虑反而相对有利

项目进展报告

PROJECT PROGRESS





达拉斯/Dallas

1

达拉斯布鲁克林项目

BROOKLYN VILLAGE


总户数:178户,全部满租

在统一运营管理下,整个社区干净整洁、租户满意度高;

目前平均租金$2135美金/月

2

达拉斯大学城学生公寓项目

THE RESIDENCES RAYZOR RANCH


总户数:280户,目前开工在建155户,样板间已经完工;

一期:陆续收房中

二期:已完成土方工程、水管、污水管、雨水管道的安装,并开始道路铺设;

本月已经陆续开始73套房源的地上部分建设。


3

达拉斯Ellis独栋别墅项目

ELLIS-DALLAS

总户数:127户,目前正在进行三通一平的铺路阶段;

预计本月完成路基钢筋铺设和水泥浇筑;

预计6月份完成一级土地开发,之后陆续开始地上部分的建设。

4

休斯顿贝尔湾/海湖项目

BAY COLONY


总户数:175户,全部满租

成熟社区环境优美,生活氛围浓厚,社区配套齐全,入围商业周刊地标奖;

目前平均租金$2145美金/月

5

休斯顿镜湖别墅项目

MIRROR LAKE

总户数:88户,全部满租

社区环境静谧优雅,入围休斯顿商业周刊地标奖,获得当地租户的追捧和认可;

目前平均租金$2038美金/月

6

休斯顿橡树庄园别墅项目

SUNCREEK

总户数:一期21户,签约并入住17户,签约未入住4户;

社区以其优美的环境以及私密空间,赢得了当地租客的喜爱;

目前平均租金$2685美金/月

7

达拉斯湖Villas项目

VILLAS-HUOSTON

总户数:45户,全部满租

社区周边配套设施齐全,学区优异,获得众多租户的喜爱;

目前平均租金$2670美金/月

8

休斯顿白金沙滩别墅项目

CLEARWATER AT BALMORAL


总户数94户,已完工94户,全部满租

该社区名列休斯顿第1位全美第11位最热销社区排行榜;

该社区的人工白金沙滩获得了众多租户的喜爱,租户满意度很高;

平均租金为$2367美金/月

9

休斯顿加尔维斯敦别墅项目

Bayside at waterman's Galveston


建筑许可证已拿到,陆续开始地上部分的建设

10

休斯顿海湾新城别墅项目

PRADERA OAKS


总户数:812户,

一期:61户已全部开工,其中57户已完成主体结构搭建,

预计6月份陆续进入收房阶段

二期:陆续完成地基交付,

本月陆续开始87户地上部分的建设;

三期、四期:一级土地开发进行中。

11

休斯顿康罗湖别墅项目

LAKESIDE CONROE


总户数:309户,目前开工在建140户;

一期:陆续收房中;

二期:一级土地开发已完成,本月陆续开始地上部分建设;

同步招租火热进行中,平均每月收到咨询量达150个以上;

目前已签约并入住10户

12

奥斯汀-SiliconHill别墅项目

SILICON HILL-AUSTIN


总户数:50户,开工在建46户,

其中22户已经封顶并进入主体结构贴砖阶段,

预计2022年6月陆续进入收房阶段



分享到: