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在通胀+俄乌冲突的双重冲击下,投资实物资产成为了不二之选

日期:2022/3/31发表:管理员
目前的市场背景:

疫情之后,美股熔断四次,美国为了救市以及在疫情期间维持居民的基本生活和企业的正常运转,为疫情后经济快速恢复奠定基础,开启了低利率模式---刺激贷款、‘发钱’模式等一系列的行为,导致CPI创1982年以来的新高,通货膨胀加剧以及物价飞涨。再随着俄乌冲突,为美联储控制通胀带来新的变量,主要是由于俄罗斯是主要的能源出口国,乌克兰是主要的粮食出口国,两者推高了能源、粮食等大宗商品的价格,加剧了通胀水平。   


联合国贸易和发展会议(UNCTAD)上周四下调了对今年全球经济增长的预测。目前预计全球经济今年将增长2.6%,而此前预期为增长3.6%。


不断增加的压力

俄乌战争使整个世界受到影响,根据标普高盛商品指数指出,2月上涨8.8%,涨幅受一系列忧虑所推动:能源供应持续性、俄罗斯作为主要工业金属供应商的主导地位、国际运输线路封闭以及全球粮食谷物市场等一系列因素,导致了重要大宗商品成本的飙升,使通胀进一步加剧。

 

俄罗斯是重要的原油生产和出口大国,天然气产量也位于世界第二。汽油价格在2月份创下了4.2美元/加仑的历史新高,同比增长了51%。

 

除了能源以外,俄罗斯亦是多种能源转型金属的主要供应商。标普高盛工业金属指数2月跃升7.3%,其中铝创纪录新高。黄金在去年大部分时间内的表现一直落后于其他大宗商品,但作为避险保值的避风港,其需求在2月末回升---标普高盛黄金指数2月上涨5.8%。

 

在农业方面,标普高盛农业指数2月上涨10.8%。有欧洲粮仓之称的乌克兰,其玉米及小麦出口量分别占全球16%和12%,而小麦供应大国的俄罗斯则占全球贸易的17%。港口的关闭、商用船只受限及各国对俄罗斯实施一系列经济制裁等因素,已严重干扰并影响全球粮食市场的运作。据国际货币基金组织统计,小麦价格已上升至创纪录水平。

 

自乌克兰战争以来,能源、谷物、金属的价格已大幅上涨,预示着通胀将会加速


除了全球溢出效应外,与俄乌两国在贸易、旅游、金融领域拥有直接敞口的国家将承受额外的压力。依赖石油进口的经济体将面临更广泛的财政赤字和贸易逆差,承受更大的通胀压力。

 

俄乌战争导致了大宗商品成本飙升、通胀的加剧,油价、运输成本、和建筑材料均大幅上涨,从而传递至房价,使得房屋价格更高。而在供给方面,根据全美地产经纪人协会NAR统计得知,全美住宅市场房屋短缺550万套,这也将进一步推动房价上涨。


实物资产的优秀表现

为了控制通货膨胀,美联储陆续缩减负债表,货币政策从宽松到紧收,3月17日美联储将隔夜拆借利率上调25个基点,这是2018年以来的首次加息。并计划在2022年加息六次,2023年加息3次。

 

在俄乌战争+通货膨胀的“毒药组合”的经济形势下,对于投资人来说,最重要的就是对自己的资产进行保值和避险。在股市与债券市场中的投资者转换赛道至房地产市场,其原因是房产的资产属性和长期历史表现证明它有明显的抗通胀性。

 

房产的资产属性:房产是实物资产也是刚需型产品,实物资产和金融资产不同,实物资产具有内在价值,即使在市场大幅下跌的时候,投资者仍然拥有房产本身。而且,房产具有通胀传导作用,表现在当商品与服务价格上升时,可将成本转移至房租和房价上。

 

根据Invesco对过去15年通胀上升期间主要资产的统计来看,全球基础设施、能源基础设施和房地产等实物资产的年化收益明显优于股票或者债券等金融资产。


投资房产的长期历史表现:根据BlackRock 对于2001-2020年美国房地产在通胀时期的历史表现统计如下,

研究表明:

1)在高增长高通胀的环境下:美国房地产的回报明显高于全球房地产、全球基础设施、股票、政府债券与投资债券。

2)在低增长高通胀的环境下:美国房地产收益仅次于全球基础设施,但高于全球房地产、股票政府债券以及投资级债券。


由此可见,在通胀的市场之下,美国房地产的表现突出。不仅如此,在历史的加息过程中,美国房地产回报依然快速上涨。

 

美联储的加息,成本快速上升,从而导致房屋价格上涨。根据Blackstone的统计数据,在过去30年期间美联储的5次加息,房地产领域回报普遍快速上涨。5个阶段最高年化回报14.7%,最低6%,1993-2018期间整体平均年化回报9.2%。


此外,美国各大机构纷纷公布对于2022年内房产30年期固定按揭利率的预计,全美地产经纪人协会NAR、房利美、房地美、及贷款银行协会MBA均给出3.6%的预计,房地产咨询公司JBREC、全美建商协会NAHB及富国银行给出3.8%-3.9%的预计,可见市场并未受到美联储加息的恐慌情绪,整体保持平稳态势。


JBREC给出了2022-2025年的按揭利率预期,均维持在3.80%左右,仍保持在过去50年内的利率低位,低利率将持续利好美国房市。


短期来看,利率并未给投资人增加投资成本以及房地产市场带来太大的影响。长期而言,根据全美地产经纪人协会NAR统计分析得知,如果30年抵押贷款利率持续上涨至4.5%,那么美国将会有140万人买不起房,进而转向租房,促进长租别墅市场发展。

综上所述,尽管通胀、俄乌冲突以及美联储加息对市场和经济带来一定的影响,但是投资美国房地产依然是人们对于资产保值和避险的好方法之一。

 



资料来源:

John Burns Real Estate

https://www.invesco.com/us/en/insights/concerned-about-inflation-real-assets-could-help.html

https://www.blackrock.com/institutions/en-us/literature/whitepaper/inflation-and-real-assets.pdf

https://pws.blackstone.com/apac/education-insights/article/real-estate-investing-at-an-inflation-inflection-point/

https://blogs.imf.org/2022/03/15/how-war-in-ukraine-is-reverberating-across-worlds-regions/

https://www.spglobal.com/spdji/zh/documents/commentary/indexology-commodities-react-to-conflict-zh.pdf

 


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