在2021年年底，工业地产租赁市场需求空前强劲，空置率处极低水平，租金增长也创下了历史记录。虽然供应链危机给许多经济因素增加了压力，但工业地产租赁市场却受益于供应链的重组。人们线上购物的习惯推动了第三方物流（3PL）、物流和配送端用户的需求。自2019年及疫情发生以来，工业地产租赁量增加了24%以上。2021年，市场库存的稀缺性继续推动空置率下降。历史上第一次，空置率下降到4%的门槛以下，2021年报告空置率为3.8%。前几个季度的强劲租赁量，以及租户在整个2021年掀起的租赁浪潮，促使净吸收量同比增长超过81%，大大超出预期。2021年，市场一共去化了超过4.963亿平尺的面积。随着市场竞争的加剧，租金也继续呈上升趋势，平均租金要价为每平方英尺7.11美元，同比增长11.3%。
持续建立物流网络，物流和配送公司租赁活动加速
- 租赁活动增长趋势，按租赁面积排名前五个行业分别是：物流和配送、第三方物流、零售业（电商）、建筑材料和食品与饮料。
工业地产租户在第四季度签署了1.22亿平方英尺的新租约，这标志着与第三季度相比，虽然租赁量略有下降，但仍是有记录以来租赁活动最活跃的季度之一。尽管2021年租赁增长速度有所缓慢，但全年总租赁量继续攀升，首次超过5亿平方英尺。一些市场观察家可能很快将这种减速解释为工业地产需求开始减弱的早期信号，然而我们认为供应量，是影响2021年租赁活动增长的关键因素，而不是市场的需求。面对供应严重受限和租金不断上涨的环境，一些原本可以扩大租赁空间的租户选择继续使用目前租赁空间继续维持业务。新产品的涌入将有助于释放被高度竞争的市场所抑制的潜在需求。
2020年消费趋势加快了工业地产租赁需求的增长--强劲的商品支出和越来人们越多地采用网上购物，继续影响2021年的市场。但是由于需求驱动原本由大型电商占主导的市场变得更加多元化。物流和配送公司以及第三方物流（3PL）供应商，迫于在创造运输货物数量的记录的同时，又要维持有竞争力交付时间，租赁更多库房以扩大他们的物流网络处理能力和运输效率，使得物流运输行业在2021年共占工业地产总租赁量的近四分之一。第三方物流供应商表现出特别强劲的势头，其租赁量比2021年增加了46%。电子商务零售商虽在2020年强劲增长之后减缓了租赁数量，但他们仍是重要的需求来源，在2021年的租赁量比两年前高出了75%。在人口持续向美国南部阳光地带迁移的过程中，促使了工业地产开发项目的不断增长。全美的住房需求也促使建筑业的租赁量增加了30%，我们预计这些趋势将在2022年进一步推动租赁活动增长。
在市场竞争加剧之前，工厂获得空间的紧迫性把预租率推至新高至67.7%。
开发商在第四季度实现竣工近8900万平方英尺的新工业租赁产品，及2021年全年完成3.04亿平方英尺竣工量。在2021年交付的产品中，有近三分之二是预租的，相比2020年高出45%，比2019高出50%。入驻者比以往任何时候都更迫切地进行预租，渴望在市场竞争更加激烈之前获得空间并且锁定租金价格。2021年年底，在建面积为4.67亿平方米，同比2020年底增加了70%。一些开发商反映，由于木材和钢铁等关键材料的短缺和供应链的中断，他们的项目建设时间延长了一倍多。即使有了大规模的渠道，一些投资者和开发商认为还需要更多的资源来满足需求。此外，许多人担心，在主要市场上没有足够的工业地产规划成熟土地来满足市场快速地发展。我们预计，供给量、土地供应和证照审批问题将成为2022年及以后工业市场的一个热门话题。
处于历史最佳条件的房地产基本面促使2021年的投资活动达到创纪录水平
在租金急剧增长和该行业投资者竞争加剧的情况下，美国工业地产投资活动在2021年激增。这一年的并购总额为1430亿美元，比2019年的年度总额高出32%。第四季度的投资活动也是格外突出，交易量超过了590亿美元，是有史以来最高的季度交易总量。
受其行业基本面的影响，机构投资者加快了对A类资产的投资，随着更多的储备流动基金被注入该行业，供应渠道的限制使投资者难以找到蓝筹资产。因此，对B类资产的需求可能会上升。展望2022年，随着开发时间的延长和建筑材料供应的担忧，买家可能会改变他们收购策略，开始瞄准远期销售，试图确保在未来15-18个月内交付的空缺。由于租金上涨飞快，相对于租金低于市场水平的A类资产，空置被判定有更大的上升空间。
强劲的投资者需求设施广泛的上限压缩利率
地产基本面的持久优势继续推动对美国工业地产的需求，使得2021年的资本化率压缩到历史低点。2021年第一季度，一级市场的收益率比疫情前的水平下降了50个基点，同期二级市场的收益率也下降了30个基点。随着经济状况的改善，人们对风险的容忍度也越来越大，随着投资者对高收益的追逐，预计更多的资金将流向二级市场。
虽然工业部门的前景仍然乐观，但资本和建筑材料的成本上升确实带来了挑战。然而，参考历史标准，房地产利差仍然很大，加上支持进一步压缩收益率的市场条件，利率潜在地上升可能是微不足道的了。此外，基于强劲的净收益增长前景和短期通胀的对冲，投资者在2022年将继关注准该行业。
最后，2021年强有力的需求预计将持续到2022年，由于市场上供不应求，还有随着土地价格的增加和上涨的建筑成本也将被转移给用户，租金预计会上升。空置率在2022年预计会下降，如果工业地产空间不足，净吸收量会将这些基本面推向新的记录。在短期内，行业需要更多的可用库存，以满足未来的用户的需求。
文章原载于JLL仲量联行，由WB进行翻译整理。