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从过往30年历史来看通胀及美联储加息对投资及房地产市场的影响

日期:2022/3/3发表:管理员

一、关于通胀的五个基本常识;

二、通胀如何影响投资;

三、历史美联储加息期间房地产表现;



一、关于通胀的五个常识

1.什么是通胀?

虽可能有片面之嫌,但用最通俗易懂的语言来描述就是老百姓手里的钱不值钱了,也就是常说的钱毛了;

2.什么是结构性通胀?

当今世界非常特殊的经济现象,源自2008年全球金融危机之后,加剧于疫情流行期间。也就是资产价格快速上涨,但实体经济却萎缩。最为明显的例子莫过疫情爆发后主要发达经济体股市、房市快速上涨,而实体经济、消费低迷;

3.为什么每次通胀都会拉大贫富差距?

普通劳动者在低迷的实体经济中收入有限,维持基本生活所需的商品如食品等价格长期稳定。而超发的货币流向楼市、股市,并驱动其价格快速上涨,未持有房产、股票的普通劳动者贫富差距进一步拉大;

4.CPI数据可以全面反映通胀水平么?

由于数据统计口径及比重的原因,CPI并不能全面反映真实通胀。比如中国CPI中食品比重最大为28.8%而美国CPI中食品15.2,美国CPI中住房比重最大为42.4%而中国为22.1%。但需要说明的是中美CPI中的住房成本主要为房租相关成本,购房成本则未计入。有时我们会参考CPI、PPI二者的剪刀差作为通胀衡量标准;

5.通胀期间最悲惨莫过于中产阶层

简单来说房子在还清房贷之前都是银行的,价格上涨仅是账面名义价格上涨,但每月的月供却是真实存在的负债;


二、通货膨胀如何影响投资?

通常来讲,当通货膨胀上升时,具有固定、且长期现金流的资产往往表现不佳,因为这些未来现金流的购买力会随着时间的推移而下降。相反,具有可调整现金流、价格与通胀成正相关的商品和资产(例如,出租物业,房产价格及租金水平与通胀正相关)往往会随着通胀上涨而表现更好。

1. 储蓄

这可能是最不明智的投资方式之一,因为大多数情况下通胀水平是大于银行存款利率的,储蓄会导致个人资产的购买力不断缩水。理论上,个人的收入应该与通货膨胀保持同步。当你靠储蓄为生时,比如退休时,通货膨胀会降低你的购买力。

2. 固定收益投资

由于大多数固定收益证券的利率在到期之前保持不变,因此支付利息的购买力会随着通货膨胀的上升而下降。因此,当通胀上涨时,债券价格往往会下跌。

另一种解释是,大多数债券都会支付固定利息或息票。通胀上升侵蚀了债券未来(固定)票面收入的购买力,降低了其未来固定现金流的现值。考虑到购买力下降对远期现金流的累积影响,通胀加速上涨对长期债券的危害更大。

3. 股票投资

从理论上讲,公司的收入和收益应该以与通货膨胀相似的速度增长。这意味着股票价格应该随着消费品和生产商品的总体价格上涨。在过去的 30 年中,当通胀上涨时,美国股市与其关联性并不强烈,但也会有所上涨。与中型公司股票相比,大公司股票与通胀的关系往往更密切,而中型公司股票与通胀的关系比小公司更为密切。通胀上涨时美国以外发达市场的股票价格往往会下跌,而新兴市场股票与通胀的负相关性更强。

4. 实物资产

大宗商品和房地产等实物资产往往与通胀呈正相关。从历史上看,其一直是应对通胀上升的可靠方式。通货膨胀是通过跟踪包含大宗商品在内的商品和服务以及与其密切相关的产品的价格来衡量的。

在房地产方面,当商品和服务价格上涨时,房屋价格和租金水平往往会随之上涨,业主可以将通胀上涨成本转嫁给购房者或租房者。

实物资产可以提供有吸引力的回报、实现资产多元化、及抵御通胀等。景顺Invesco对过去通胀期间的大类资产表现进行了统计, 特别是在过去近20年时间里,在通胀上升期间全球基础设施、能源基础设施表现强劲,平均年回报分别达20.1%、16.7%。全球房地产回报14.9%,远高于全球债券6.6%及全球权益类11.4%的年均回报。

(Source:Invesco )

资料来源:Invesco Real Estate、S&P、MSCI、FTSE EPRA NAREIT、Dow Jones、Alerian MLP 及 Bloomberg LP,使用 2003 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日的数据。总回报以美元计算,每年更新最新可用数据。全球通胀上涨阶段包括 2004年1月1日至2004年12月31日、2006年1月1日至2007年12月31日、2010年1月1日至2011年12月31日以及2016年1月1日至2017年12月31日。

注:以Dow Jones Brookfield 全球基础设施指数展示基础设施收益;以 Alerian MLP Total Return Index展示能源基础设施收益;以FTSE EPRA NAREIT Developed Index展示房地产收益;以 MSCI 全球指数展示全球股票收益;以彭博巴克莱全球综合指数展示全球债券收益。不能直接对指数进行投资,仅用于说明目的。


而Black Stone 则对房地产过去历史表现进行了在不同环境下的细分研究,统计数据从2001年至2020年底。①在高增长高通胀环境下,美国房地产年均回报高于全球房地产、全球基础设施、股票、政府债券及投资级债券;②在低增长高通胀环境下,美国房地产年均回报低于全球基础设施,但高于全球房地产、股市、政府债券及投资级债券;③在高增长低通胀环境下,美国房产年均回报逊于全球基建及股市,但表现优于全球房产、政府债券及投资级债券;④在低增长低通胀环境下,上述资产类别增长均整体放缓,处于较低水平但仍保持正值。因此可以明显看出房地产与通胀的正相关性,及其抗通胀的特性。(高增长是指美国GDP增速高于2.5%时间段,高通胀是指美国CPI高于2.5%时间段。)

(高通胀高增长期间美国房地产年均回报优于全球房地产、基础设施、股票、政府债券及投资级债券。)

(低增长高通胀期间,美国房地产回报低于全球基础设施,高于全球房地产、股市、政府债券及投资债券。)

(Source: Bloomberg, Barclays (Investment grade: US Agg Bond; Gov't bonds: US Gov't Agg TR), NCREIF (U.S. Real Estate: NPI), MSCI (Global Real Estate); EDHEC (Infrastructure: All equity) and S&P (Stocks: S&P 500);


三、历史加息期间的房地产表现

从过往美联储数次加息期间的表现来看,利率上升期间美国房地产(private)价格普遍上涨。

 

根据Blackstone的统计数据,在过去30年期间美联储的5次加息期间,房地产领域(private)回报普遍快速上涨。5个阶段最高年化回报14.7%,最低6.0%,1993-2018年期间整体平均年化回报9.2%。

数据来源:Morningstar,NCREIF。

说明:上述选址时间段(1993-1994、1998-1999、2003-2007、2012-2013、2016-2018)包含了1993 年至 2018年25年期间美国国债收益率上涨超过135个基点的特定时期。美国私人房地产回报以全美房地产投资信托委员会 NCREIF 的房地产指数 (NPI) 年化回报计算;年化回报是指指定的时间段加上一年时间。NPI 选取回报不反映杠杆的使用或管理和咨询费用的影响。所示时间段(1993-2018 年)内NPI 整体年化回报率为 9.2%。10年 期美国国债收益率上涨由每个时间范围内的高峰和低谷差计算。


(彭博社报道房地产作为抗通胀另类投资而受到追捧)

房地产之所以具体明显的抗通胀特性,主要1)房地产是金融属性最强的刚需产品,同时也是个人投资者最易投资的实物资产。实物资质具有其内在价值,与金融资产不同,即使市场再下跌,投资者还拥有一套房屋;2)房地产具有通胀传导作用,可以将通胀转移到房租、房价成本上,同时具有可调稳定现金流;3)在长期通胀周期中锁定利率随着时间的推移,通胀可以减少债务负担;

在通胀周期中选择房地产投资,需要考虑1)以强势货币计价房地产,因为美联储加息引发美元回流,美元预期走强从而对弱势货币造成冲击;2)选择顺周期物业类别,疫情期间的逆周期物业类别如购物中心、写字楼等物业类别可能无法短期获得超越通胀的租金水平及未来可观的价格升值。而处于顺周期的物流地产、工业地产及长租别墅等需求强劲,租金和价格升值远高于同期通胀水平。


 

参考信息:

1. https://pws.blackstone.com/education-insights/article/real-estate-investing-at-an-inflation-inflection-point/

2. https://www.invesco.com/us/en/insights/concerned-about-inflation-real-assets-could-help.html

3. https://www.blackrock.com/institutions/en-us/insights/investment-actions/inflation-and-real-assets

4. https://www.usbank.com/financialiq/invest-your-money/investment-strategies/effects-of-inflation-on-investments.html

5.https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-01-24/is-real-estate-a-good-investment-hedge-against-inflation-what-the-experts-say

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