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高通胀下的住房需求:为什么非住房通胀不会削弱买家需求?

日期:2021/12/23发表:管理员

消费者价格指数CPI——最常用的通胀衡量指标,在11月份达到自1982年以来40年的最高水平—6.8%。消费者正以一代人从未有过的方式应对通胀,尽管目前看似所有东西的价格都在上涨,但通胀飙升对住房意味着什么结论似乎尚早。


今天以固定利率抵押贷款购买房屋可以对冲住房通胀,锁定每月固定的住房成本,并确保有一个居住的场所,免受价格、利率和租金上涨的风险。目前我们正在经历房价的快速上涨,以及租金的强劲反弹,因此潜在的购房者可能仍偏好于防范对冲未来住房成本的上涨。与此同时,其他一切物品及服务的价格上涨可能会让潜在购房者的抵押贷款预算空间减少。或者可以使住房作为一个值得花钱的投资看起来相对更具吸引力。后一种影响,再加上建筑商建造新房的成本上涨,可能会在短期内导致房价进一步上涨,从而使潜在的首次购房者无法拥有房屋。


如何衡量住房对通胀指数的贡献

消费者价格指数 (CPI) 是衡量一般价格水平的最广泛使用的指标之一,旨在反映典型美国家庭在一个典型月份中购买的标准化一揽子商品和服务的价格变化,其中包括:燃料、食物和住房。住房成本通过其“住房”部分对 CPI 指数做出贡献,主要包括所谓的业主等价租金,以及由租户支付的实际租金。业主等价租金是通过咨询业主他们的房屋成本相对租金来估算的,旨在反映他们拥有的房屋提供的住房服务的价值,而不是购买房屋的成本变化或每月抵押付款成本或房产税。 

尽管 CPI 中的住房部分的上涨最近开始加速,10 月份同比增长 3.5%,但仍落后于年度房价上涨(10 月份同比上涨19.2%)和租金( 10 月份同比上涨14.3%)涨幅。未来几个月,CPI中 住房部分的年化涨幅可能会继续上涨。


过去 50 年非住房和住房 CPI 变化之间存在不完美但明显的正相关:


总体来看,当非住房CPI增速超过6%时,住房CPI增速也开始攀升。这种关系可以通过以下事实很好来解释:在整体经济条件类似情况下,大多数商品服务价格往往会呈上涨趋势。当经济过热或货币政策非常宽松时,需求上升,推高许多商品类别的价格,包括住房。 

这有助于解释为什么这种关系大多只在长期内可见:按10年周期划分数据表明,大多数正关系是在1970 -1980 年代,当时各种商品及服务通胀都很高。相比之下,近几十年来,非住房和住房价格通胀之间几乎没有可观察到的关系。


非住房通胀因素如何影响住房需求

消费者对住房的需求将如何随着其他商品和服务价格的上涨而变化,没有明确的经济答案。但我们的确知道,对一种商品(在这种情况下是住房)的需求变化是对其他商品价格上涨的反应,可以分解为收入效应和替代效应。 

随着非住房商品价格上涨,收入效应反映了消费者整体感觉更贫穷的方式:如果有人每月在汽油和杂货上多花 100 美元,他们用于抵押或支付租金的预算就会减少 100 美元。 

替代效应反映了人们如何倾向于将支出从更昂贵的物品转向更实惠的替代品:如果有人看到机票和酒店成本比去年上涨 20% 可能会选择宅在家里 - 并将其中的一些开支节省用于一个更大或更好的家,让居住愉悦感更强。当非住房价格通胀上涨加速时,收入效应往往会抑制住房需求,而替代效应实际上会加剧这种需求。如果经济中的其他一切条件都没有改变,那么总体效应尚不清楚。

但是,如果美国家庭收入的增长速度与非住房价格的增长速度一样快,那么这将在很大程度上抵消负面的收入效应并留下积极的替代效应——促进住房需求。这种现象可能准确地反映了 2020 年和 2021 年的收入和价格变动,有助于解释同一时期住房需求的上升以及房价的快速上涨。


所以通胀是……有利于住房需求?是的!

所有这一切的另一个问题是,拥有房屋的成本在很大程度上取决于购房者和房主可获得的抵押贷款利率。从历史上看,较高的非住房通胀往往与较高的抵押贷款利率齐头并进。 


尽管如此,两者并没有步调一致,而且可能会有令人惊讶的长过渡期,在这个过渡期中,通货膨胀急剧变化,而抵押贷款利率却没有。目前是上述类似时期之一,代表着一个潜在的黄金机会,即按通胀调整后的抵押贷款成本极低。非住房通胀率上涨加速今年就超过6个百分点,在年初1月为1.3%,而在今年10月则为7.6%。同期30年期抵押贷款利率上涨更为温和:从年初1月的 2.74% 到10月份的 3.07%,上涨仅0.33%。

一年的通胀数据不会完全改写人们对未来远端的预期,这是有道理的,而 30 年期抵押贷款利率更接近于反映这一预期。但即使采用基于十年期国债通胀保值证券收益率的市场隐含未来通胀率,也表明 30 年期抵押贷款利率并未完全纳入不断上升的通胀预期,与其同步。在10年的盈亏平衡隐含通胀率从1月从平均2.08%上涨至10月平均2.62%,虽然涨幅只有0.54%,但这更比抵押贷款利率上涨更快!虽然10 年期和 30 年期抵押贷款利率之间存在差异,但这些数字表明实际抵押贷款利率(名义利率减去预期通胀)实际上在 2021 年是呈下降趋势,从 1 月份的 0.66% 下降到 11 月份的 0.45%,为有记录以来的最低水平。这意味着,到目前为止,总体通胀上升已经使借贷的实际成本降低了一些,但不能保证这种趋势会持续下去。

目前,抵押贷款利率与长期预期通胀之间不断缩小的差距反映了长期替代效应的吸引力。预计未来几十年其他所有东西的价格都会上涨,因此相比之下,通过固定利率抵押贷款借款并长期锁定当前房价的成本似乎越来越有吸引力。这就是拥有房屋可以很好地对冲通胀的原因之一:今天以固定利率抵押贷款购买房屋可以以固定的名义每月成本购买有价值的服务(居住的地方!)更有吸引力,因为生活中的大多数其他东西都变得越来越贵。

抵押贷款利率将何去何从?大多数经济学家预计其会上涨,这不一定是对通胀的直接反应,而是因为政策制定者正在收紧货币政策以应对通胀。抵押贷款利率在很大程度上取决于抵押贷款支持证券市场的供求力量,其中最大的买家之一是美联储。为应对不断改善的就业市场和通胀上升的威胁,美联储主席杰罗姆·鲍威尔 (Jerome Powell) 于 11 月宣布,美联储将开始减少每月购买长期国债和抵押贷款支持证券规模。未来几个月,在其他条件相同的情况下,如此大的买家退出二级抵押贷款市场往往会提高借款人的利率。



参考信息:

1. https://www.zillow.com/research/inflation-and-housing-demand-30408/

2. https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-12-11/charting-the-global-economy-u-s-inflation-at-near-40-year-high

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