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从北京到休斯顿,向更宏大的目标迈进——记美媒对WB集团CEO深度访谈

日期:2021/6/25发表:管理员


Ting Qiao, WB集团联合创始人与CEO,在中国和美国拥有14年的地产开发及运营经验,开发的项目规模总计975万平方英尺,其中包括840万平方英尺为住宅项目,经他管理的资产规模超过42亿美金。Ting于六年前来到美国休斯敦,致力于为美国千禧一代提供更高品质的住宅产品。


时间来到2021年,新美国梦下的理想居所,对于其定义是否有了新的改变呢?近日,Realty News Report的记者Michelle Leigh Smith对于位于美国德州的Wan Bridge的CEO及联合创始人Ting进行了深度采访,后者对此的答案是肯定的。

Wan Bridge Group是一家总部位于德克萨斯州的建筑商和运营商,在休斯敦、达拉斯和圣安东尼奥附近建造长租型别墅社区。Wan Bridge的研究表明,很大一部分的千禧一代不想被30年的抵押贷款所束缚。Wan Bridge的目标租客享受一站式的五星级服务,这些年轻白领想要有他人来帮忙打理生活琐事,比如定期修剪草坪以及更换空调的滤网。

目前,Wan Bridge长租别墅的租客中85%为千禧一代的美国家庭,Wan Bridge的产品线包含独栋别墅、双拼别墅、三拼别墅及高端庭院式住宅,充分满足租客的需求。



高端长租别墅产品——每月租金4500美金

6月中旬,Wan Bridge Group的爱迪生公园项目向市场推出两套高端庭院式住宅。爱迪生公园位于Glenmont Drive和South Rice Avenue附近的Galleria以南,坐落于贝莱尔市区北部,贝莱尔市区的新房售价已经超过一百万美金。

Wan Bridge的区域经理Lisa Kennedy说道,每栋房屋有2,800平方英尺的居住空间,若出售房屋价格在50万美金左右。但是根据Wan Bridge的策略,这两套房子并未向外出售,而是选择以每月超过4000美元的价格进行出租。爱迪生公园的为三层楼,并带有4个卧室以及3.5个洗手间。

该公司位于Kingwood,Rosharon,Pearland及Forney的租金通常处在1700刀到2300刀的范围内,社区一般在200套房产左右,项目占地40到50英亩。此外,Wan Bridge也拥有超过800栋房屋的整体规划社区。

爱迪生公园的租金起价为每月4,485美元,是Wan Bridge Group迄今为止最高的租金水平。位于休斯顿东北部的白金沙滩,其租金约为2020美金一个月,为Wan Bridge的通常租金水平。该项目处于Land Tejas小区内,小区自带2英亩的人工水晶泻湖。白金沙滩的设计为双拼或者三拼别墅,三居室或者四居室,10英尺高的天花板,步入式橱柜与衣柜,其使用面积在1800英尺左右。

年轻有为的Ting在六年前搬到了休斯顿并在贝莱尔购置了一套房产,在这里寻求最适合长租别墅社区发展的土壤。Ting毕业于加拿大卡尔顿大学的MBA项目,却扎根于休斯顿市中心附近的贝莱尔市。目前,贝莱尔保留了一些采购以及施工的功能,其他的办公室部分已经搬迁至San Felipe路的高层塔楼。

Wan Bridge的发展规划野心勃勃,也耐得住时间的考验。他们会在六个月内在德州建造一座房子,而这栋房子将会在未来的50年内持续运营。如果考虑一套房子的生命周期,建造期限仅占生命周期的1%,Wan Bridge会为了住户的体验进行房屋的设计。Ting非常喜爱贝莱尔,因为它的人民、学校、以及生活品质。早在2019年前,Wan Bridge的团队就发现了这里潜在的商机,并且通过在线交易平台HAR购买下六块地块进行开发。过境的哈维飓风增加了这一区域的土地供应,老旧的房屋被吹倒、被拆除。飓风过境,爱迪生公园土地的前所有者想处理掉手上的土地,当时贝莱尔有部分区域被淹没,整个城市的房产市场也不容乐观,不过在经过缜密的测算后,Wan Bridge认为时机成熟,便促成了这笔交易。项目在进展过程中也遭遇到了不小的挑战,相关证照的批准进行了数月,即使在疫情期间也持续了建造,并最终得到了远超预期的回报。


从北京到休斯顿

Ting生于北京,并在亚洲的高端公寓住宅市场拥有极其丰富的经验,他发现美国的房地产对于国际买家来说有着极强的吸引力,国际买家也正是Wan Bridge发家的起源。三年前,没有任何机构投资者能够理解长租别墅的概念,并且提出诸多问题 “这难道不是多户住宅吗?”。Ting的团队在千禧一代家庭中看到了巨大的需求,人们希望在买房之外多一种可以住到新房的选项,他们渴望居住的自由度,与此同时,Wan Bridge敏锐地发觉了国际买家对于在美持有有形资产的强大需求。


Wan Bridge公司的名称由来

Wan来源自集团联合创始人,目前任职CFO一职的万先生;Bridge来源于创业之初另一家合作方Bridge Tower,Wan Bridge的名字将其进行了结合。前期的巨大投入是必要的,一旦到某一阶段形成了规模,公司便可以用标准化的图纸、标准化的建造流程、对于项目进行快速复制与建造,迅速地扩大规模,标准化对于长期可以成长为大型的资产管理公司来说必不可少。难点与重点在于,许多运营布局必须在一开始便设计好,每一寸空间都需要展现其价值,每一寸空间都需要增加可能的租金收益。



Wan Bridge的宏伟蓝图

采访中,Ting重述了他对于休斯顿市场的宏伟规划。“在2019年,集团旗下的物业管理公司正式落地,在达拉斯增加了新的土地储备,在奥斯汀开展了第一个项目,目前共有39个项目待进行。在未来的五年间,我们将会在长租别墅市场成为领军型公司。集团旗下的土地开发,建造及资产管理的垂直整合的模式将帮助我们实现这一目标。项目的成功也不能脱离团队的贡献,我们自己的建造团队提供非常出色的户型设计,对于我们的投资人来说,建造团队的优异也会使得他们的投资收益率处在高位。”在区域选择上,Wan Bridge的关键词是“附近”,他们着眼于主要都会区的快速增长的郊区地带。良好的零售业配套、优质的学区、以及对于房屋的高需求是三个选地的不变准则。他指出,Rosharon附近的橡树庄园项目甚至配备了游戏室、四个卧室、其房屋价值约在50万美元左右,但是Wan Bridge并没有选择出售,而是以2700到2900美金/月的价格出租这些房屋,并进行后期的管理服务。


长租别墅潮流引领全美

Wan Bridge 并不会在长租别墅市场感到寂寞,有越来越多的建商乐于加入战局,如Camillo Properites以及Christopher Wood Communities。 全美著名建商D.R.Horton在四月建造了长租别墅社区,其124套房产在多轮竞价后被Fundrise LLC以320万美金打包收购,这一打包收购的价格高于单套别墅出售价格总价的一倍多,这是投资市场对于长租别墅社区信心的证明。根据房地产咨询公司RCLCO的调查显示,全美范围内只有约6%的新建独栋别墅是为了出租而建造的,2010年的比例是5.2%,2020年的比例是5.8%。目前仅在休斯顿,就有超过7500套别墅为了出租而建造。此机构预估在未来的十年间,这一数量将会超过700,000套。



David Jarvis 聊到了租金达到7500美金的长租别墅——

JBREC的资深副总裁David Jarvis跟报刊记者聊到了目前长租别墅市场在积蓄的巨大动能。距离这一细分领域的出现已经过去近十年,它也逐渐被主流地产圈了解和认可。他认为长租别墅社区特别适合那些追求新房居住体验,低密度以及超绝服务质量的人们。其中,专业化的管理服务为长租别墅领域增色不少,它们所能带来的社区体验感远超某些A级公寓,特别吸引年纪在25到55岁之间,带小孩的家庭。同时,也有不少超过55岁的人们因为被“无需自己打理”所吸引,成为长租别墅的住户。JBREC最近的一次调查中显示,有54%的租客表示他们计划购置房屋,不过还没有准备完善,所以目前选择了长租别墅作为完美的过渡。在达拉斯附近的Greystar高端住宅,某些独栋长租别墅的租金已经飙升到了7500美金/月。Jarvis在上周的某次公开发言时表示,2020年四季度的租金水平上升了4%,而房价上升了11%。


成为租客是一种选择

休斯顿的房地产产业蓬勃发展,已然成为全美最受瞩目的地产市场之一。像Wan Bridge一样的长租别墅公司们为“美国梦”提供了新的选项——无须背负三十年的房贷,租房生活不失为一种选择。


原文链接:Realty News Report

https://realtynewsreport.com/build-to-rent-boom-beijing-bellaire-and-beyond/



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