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全美人口普查局:人们正离开门户城市,搬往阳光地带

日期:2021/5/27发表:管理员
尽管人们从昂贵的城市迁至可负担能力更强的都市区并不是什么新鲜事,阳光地带在净移民方面却一直遥遥领先。许多大型门户市场的2020年人口流出量情况比起2016年至2020年更为严峻,这可能是受到国际经济疲软以及疫情影响的推动。    

此外,一些城市的国内移民趋势加速发展,人们越来越多地从密集,昂贵和依赖公交的市场转向疫情后期迅速开放的城市。远程工作还使更多的人可以灵活地在任何地方生活和工作。值得指出的是,即使在一些快速发展的“阳光地带”城市,去年的净移民也有所减少,尤其是那些更加依赖移民的地区。



净迁移是房地产参与者认真跟踪的关键需求驱动因素。人口从一个大城市迁移到另一个城市代表着对空间的净新需求,这增加了对住房的需求,带来了新的工作,需要更多的办公面积,意味着更多的消费能力,从而使工业和零售业受益。


最新的人口普查数据并未全面反映出人们在新冠大流行期间的住所,其全部影响将更好地反映在计划于明年发布的下一次人口统计中。


纽约,洛杉矶和芝加哥三大都市区在2020年的净移民均为负数。事实上,这些大都市区中每个城市的净流出人口数都超过了自2015年以来的年度平均水平,这表明缺乏国际移民的净流入将继续给美国最大,最昂贵的城市带来压力。


相比其五年人口流入的平均水平,2020年只有少数几个地区的净移民数字更高,在这其中亚利桑那州的菲尼克斯和德克萨斯州的奥斯汀脱颖而出,因为这两座城市靠近较昂贵的大都市区,并且其监管环境较为友好,这两点优势在疫情期间变得更具吸引力。这两个市场也吸引了主要的公司搬迁和扩张,预计将创造成千上万个新工作,包括台积电和英特尔(位于凤凰城)以及特斯拉和甲骨文(位于奥斯汀)。


放大上图的中间位置,首先要指出的是,几乎每个市场都低于参考线,这表明与上一个五年平均水平相比,去年几乎所有地方的净迁移量都下降了。只有少数地方如亚利桑那州的图森;俄克拉荷马州塔尔萨和俄克拉荷马城的2020年净移民数量超过了各自的2015年至2020年间的水平。拉斯维加斯、圣安东尼奥、北卡罗莱纳州的罗利和夏洛特的趋势与参考线相符。


去年,严重依赖国际移民的大都市地区的净移民人数明显减少。与五年平均水平相比,旧金山湾区,南佛罗里达,波士顿和华盛顿特区等地方的净移民在2020年要弱于五年平均值,因为国际移民的人口增长不足以抵消国内的外来移民。去年,亚特兰大和奥兰多的净移民人数仍然保持乐观,但与前一年的标准相比,这两个城市均出现了显着放缓。与2015年以来的平均年平均数字相比,国际向亚特兰大的净移民减少了大约7,000人,而奥兰多则比最近的平均水平多了9,000人。


可以进一步地缩小人口趋势以仅查看来自于美国国内的净移民,结果表明纽约和洛杉矶的净移民增速了,凤凰城和奥斯汀的移民增加了,这与总体移民情况相吻合。迈阿密的整体净移民表现较弱,这表明其国内移民实际上比最近的平均水平略有改善。迈阿密通常得益于强劲的国际移民趋势,国际移民在2017年达到顶峰,有超过5.3万人从其他国家移居到迈阿密。到2020年,这一数字降至29,000以下,这说明全国范围内的国际移民人数正在放缓。


总的来说,大多数市场都接近于最近的平均水平,但与最近的平均水平相比,一些市场的国内移民人数也明显下降。


在前面提到的湾区城市之外,奥兰多脱颖而出。去年,流向奥兰多的国内净移民人数约为该地区最近年度平均人数的一半。由于这些数据仅反映了疫情早期的趋势,迪斯尼的停业可能导致居民在其他地方寻找机会,也许有助于坦帕的表现强于往常。(Costar Insight)



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