首页 > 媒体中心 > 新闻

十次危机九次房产?

日期:2021/5/18发表:管理员

在新冠疫情流行期间,美国住宅地产市场一枝独秀,带领美国经济快速复苏,全美大部分区域内住宅地产量价齐涨。

三月份全美新屋销售中位价格上涨至330,800美元,而新屋销售均价达397,800美元。虽然价格快速上涨但库存却在不断减少,三月份全美新屋库存为3.6个月。

三月份全美二手房价格中位数上涨至329,100美元,较去年同比增长17.2%。这标志着房屋价格连续第109个月同比增长。那么

美国房地产市场如此火爆,但是否已经过热?

似乎很多美国人都想知道这个问题的答案。谷歌的数据凸显出许多人对楼市的担忧。过去一个月,谷歌上有关“美国房地产市场何时会崩盘”的搜索量上升了2,450%。据谷歌报告,同样,大批美国人也在搜索关于住房市场为何如此火爆以及房价缘何上涨的解释。

经济学家称,美国人的担忧是当今竞争异常激烈的市场自然发展的结果。一些美国人可能会感觉如今的房地产市场与经济危机之前的市场状况极其相似。鉴于上一次楼市泡沫引发了全球性的经济崩溃,美国人有此担忧当然是可以理解的。但楼市专家认为,目前还无需过于紧张。

本月初摩根士丹利策略师 Vishwanath Tirupattur 在给客户的报告中写道:“我们坚信,美国房地产市场目前并没有泡沫化的趋势。” 摩根士丹利认为,当今火爆的房地产市场是基于市场供需关系-需大于求,这使该行业处于“可持续发展的稳固基础”上。“我们丝毫没有暗示房价上涨将保持当前的快速步伐。房屋价格将持续上涨,但会逐渐上升。”

全美建商协会(National Association of Home Builders)首席经济学家 Robert Dietz 称:“美国住房市场不会崩盘,但预计楼市增速会有所回落。”

那么美国房地产市场到底存不存在泡沫?我们客观的从市场供给、需求及信贷状况三个方面来加以详细分析:

供给:库存严重不足,房屋短缺380万套


根据全美地产经纪人协会统计数据,三月份全美二手房库存2.1个月,为自2008年9.6个月库存高峰之后的最低水平。根据美国统计局及住房和城市发展部统计数据,三月新房库存3.6个月,为自2008年9.6个月库存高峰之后的最低水平。而在一个供需平衡健康的房地产市场,库存应为6个月。


市场需要新增270万套房屋以达到供需平衡

根据全美地产经纪人协会的数据,截至一月,全美二手房和新房的总库存仅为1.7个月。如下图所示,一个均衡健康的住房市场通常需要六个月的销售库存。市场上每增加一个月的销售库存量,可使房屋价格上涨降低2-3个百分点。



截至1月,经季调年化新房和二手房销售总量为758万套,相当于每月市场需求为631,917套住房。为了满足六个月均衡市场需求增长速度,至2021年1月需要有379万套房屋投放市场。但是,新屋和成屋的实际库存水平仅为107万套,造成市场短缺272万套房屋。


独立屋和多户住宅累计短缺320万套

为了满足新建家庭住房需求,以及替代每年拆除及受损房屋,把独立屋和多户住宅需求均包含在内,则截止2020年底市场累计短缺320万套房屋。积压短缺从2014年起发生但截至2020年底,总量已累积到320万套。

解决上述问题需要结合诸如放宽分区限制和增加建筑工人等政策,但是这些政策无法在短期内解决住房短缺的问题。对购房者而言市场竞争将持续加剧,波动加剧以及预期2021年房价将继续升值约7%。


而根据根据抵押贷款金融公司 Freddie Mac 的一项最新分析显示,全美住房市场的供给比市场需求短缺少了近380万套 。

与2018房地美首次对住房短缺进行量化统计时的数据相比,住房短缺数量增长了52%。

这些数字突显了住房短缺的严重性,这是当前炙手可热的房地产市场的主要驱动因素。房地美的首席经济学家Sam Khater表示,对于入门级住房而言,短缺尤其严重,这使得首次购房者进入市场的成本更高。

Khater 先生说:“如果需要满足过去几年来的市场需求短缺,我们应该再增加近400万套房屋的供给。” “这是过去10年新屋建造量不足积累造成的后果。”

未来需求:2025年前新组建640万家庭

与2008年不同,当时的需求的很大一部分是由一些最终被认为是不可持续的人为因素驱动的,包括低成本抵押贷款的易获得性时,今天和未来的需求是由一些我们预期将持续的健康和持久趋势驱动的。

推动需求的第一个因素是巨大的人口变化,在过去的几年中,这种变化一直在稳步发展。庞大的千禧一代(2019年约7200万),目前其中年龄最大的已接近40岁,正逐渐步入成家立业的的主要时期。首次购房者的年龄中位数通常在35岁左右,并且有数千万美国人达到或接近这一年龄阶段。


预计在未来十年中,千禧一代达到34岁(2019年首次购房者的年龄中位数)年龄群体的总人口约为4,600万,这是在过去历史中单个十年预期内达到该年龄水平的最大值(在千禧一代之前这一记录是在1989年,当时大约有4,300万25-34岁的婴儿潮一代)。随着千禧一代的年龄增长,Z世代中有数百万的年轻同龄人也即将步入购房主力年龄段。在未来几年中,这一群体将增加数百万潜在的新买家-其为刚需群体,即使未来几年市场条件发生变化,这种需求也极不可能消失。

许多因素导致了千禧一代购房需求的缓慢启动,其中包括在过去十年中收入增长停滞,不断上涨的学生贷款负担和持续的住房库存紧缺,限制了入门级房屋的可负担性。如果美国人目前组建家庭的速度与2006年的水平持平,那么今天全美将新增大约570万个家庭,这证明了在过去十年多的时间里,在保障可负担住房方面存在诸多困难,这也是长期住房需求的另一个潜在指标。但是,即使在如今的新组建家庭水平较低的情况下,预计到2025年,仍将新增超过640万个家庭,主要因为诸多千禧一代正在步入35岁+年龄阶段,希望且需要自主独立及成家立业。

财务状况:不断改善


目前的购房群体财务状况与200年相比明显改善。债务占个人收入比已从2009年的117.1%的峰值降至85.3%。贷款月供与可支配收入总额的比率已从2007年的7.21的最高点下降至3.97。


根据抵押银行家协会(MBA)的数据,抵押信贷可用性已接近2014年以来的最低水平,这是衡量出借人是否愿意发放抵押贷款的一种指标。

紧缩的贷款环境表明抵押贷款市场的裂痕日益严重:房屋贷款的获批量比以往任何时候都要多,但它们几乎完全投向了拥有良好信用记录和支付高比例首付的借款人。去年早些时候有资格获得房屋贷款的一部分借款人现在运气不佳,被认为有太多的信用风险。

根据纽约联邦储备银行的数据,2020年发放的抵押贷款中,约70%的借款人信用得分至少为760分,高于2019年的61%。到2020年第四季度,获批抵押贷款的借款人的信用评分中位数达到786分,高于2019年同期的770分。


高房价不等于大泡沫

“十次危机九次房”几乎成为了经济学领域的刻板印象,但这一次美国的高房价不同于上一次的泡沫化。本轮房价上涨主要受到疫情期间居民向市中心以外搬迁的改善型需求支撑,此外原材料价格上涨也促进了价格快速上涨。而供给的短缺及信贷状况改善,则为长期持续发展奠定了基础。

从供需层面看,当前二手房库存约2个月,新房库存3.6个月,在大多数州,房屋市场销售周期在16天到30天,房屋供给短缺约320万套,可以看出强劲的需求是房价上涨的主要驱动之一。不排除其中有投机或投资,但住宅供给缺口是客观存在的,过去十年美国新家庭组建的数量远超过新屋开工的数量。

从成本层面看,由于疫情导致的短缺,木材价格大幅上涨,一木难求。根据全美建商协会的统计数据,过去一年木材涨价导致独立屋价格上涨约3.6万美元。成本上升也在推动房价上涨。

此外美国房地产市场的信贷状况明显改善,贷款主要发放给信用分数高,首付比例高的优质购房者。

因此综上所述,这一轮美国房价上涨不足为虑,鲍威尔此前也表示过:从金融稳定角度来看,现在房价不是我们的主要关注点,我们会持续关注,但在短期内不是问题。



分享到: